A contratação de assessoria jurídica especializada para defender os interesses de uma coletividade deve ser paga por todos que do resultado da atuação dela possam se beneficiar, sob pena de gerar enriquecimento sem causa daqueles que se negam a contribuir.
Trata-se de uma questão de boa-fé, pois qualquer pessoa honesta não busca ter vantagem patrimonial aproveitando-se de terceiros, do esforço dos outros. Essas pessoas devem restituir o valor despendido caso sejam beneficiadas ou restará caracterizada uma atitude de má-fé.
Neste raciocínio, trataremos de um assunto polêmico em condomínios. Há 20 anos, defendo que a estipulação da fração ideal para cobrança de quota condominial em prédios com unidades diferenciadas caracteriza desequilíbrio na divisão das despesas e fere a lógica matemática, porque as unidades maiores não utilizam a mais os produtos ou serviços que estão à disposição de todos os condôminos, pois as áreas comuns, que geram as despesas, são usufruídas igualmente, independentemente do ser tipo térreo ou de cobertura.
Os empregados, a limpeza, a energia elétrica, a manutenção das áreas de lazer e demais equipamentos comuns são utilizados de forma igual sendo que, quando a água é comum, a média dos moradores dos apartamentos supera a ocupação da cobertura. As perícias judiciais efetuadas por engenheiros são unânimes em comprovar que essas despesas devem ser rateadas igualmente.
Há moradores de coberturas ou áreas privativas que, cansados da injustiça promovida na divisão pela fração ideal, contratam advogado para alterar a cláusula de rateio das quotas condominiais, pois o pagamento em excesso desvaloriza essas unidades, dificultando a venda ou locação.
Quando o prédio possui mais de uma unidade com tamanho maior que as demais, às vezes outros proprietários não se interessam em ajudar o vizinho a promover o equilíbrio da situação. Alguns agem de forma egoísta ou evitam ter qualquer despesa com o processo judicial que pode lhe beneficiar. Mas quando o vizinho consegue êxito e é determinado o rateio igualitário, ficam felizes, pois pagaram uma quota menor de condomínio.
Ocorre que o proprietário que custeou a ação de revisão do rateio de despesas exige dos vizinhos das coberturas a reposição dos gastos que teve, pois não é justo que estes se locupletem às suas custas.
O correto é que todos os proprietários das unidades maiores se unam, arquem de forma mais racional com os custos, os quais são reduzidos quando há maior volume de interessados.
Desta forma, é justo que a coletividade que será beneficiada por um trabalho jurídico arque com os custos da contratação de advogados, engenheiros, contadores, peritos, dentre outros profissionais especializados.
Belo horizonte 26 janeiro 2015
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
