A assembleia geral de condomínio é o momento que todos os condôminos têm a oportunidade de debater e deliberar sobre temas de interesse da coletividade. Não pode o síndico tentar substituí-la por uma circular, abaixo-assinado, mesmo diante da alegação de que poucos condôminos comparecem à reunião. A ausência de muitos condôminos não impede aprovar uma deliberação quando a convenção é elaborada com técnica jurídica.
Diante do surgimento das novas tecnologias, há pessoas que ignoram as leis ao evitar as trocas de ideias na assembleia, pois entendem serem desgastantes. É ilegal, tentar substituir a assembleia ou promover a votação através de e-mails, grupos do WhatsApp ou Facebook, pois impedem o aprimoramento das deliberações. É comum uma pessoa ter uma convicção, mas diante do argumento do vizinho, muda de opinião imediatamente após ouvir as explicações dos outros participantes na reunião. Essa situação só é possível no ambiente de uma assembleia que não é limitada por poucas palavras. Não pode síndico, nem ninguém da assembleia, cercear a manifestação de qualquer condômino ou do advogado deste, tendo todo o direito de fazer inserir na ata sua fala, sem qualquer censura ou restrição.
Para evitar possíveis nulidades das decisões aprovadas pela assembleia, é importante que o síndico observe as regras. Sendo assim, é obrigatória e imprescindível a convocação de todos os condôminos, conforme procedimento e prazo estabelecidos na convenção do condomínio, sob pena de nulidade do ato, nos termos do art. 1.354 do Código Civil (CC).
O artigo 1.350 do CC determina que o síndico convoque, no mínimo, a cada 12 meses a chamada de Assembleia Geral Ordinária, na qual são votadas a prestação de contas do ano anterior, previsão orçamentária do ano seguinte, o reajuste no valor das contribuições dos condôminos, a eleição do síndico e dos demais membros da administração e outros assuntos que forem solicitados pelos condôminos. Portanto, caso o síndico não convoque ao menos uma assembleia ao ano, um quarto dos condôminos pode fazê-lo.
Qualquer outro assunto relevante proposto por qualquer condômino, poderá ser debatido na Assembleia Geral Extraordinária, não podendo o síndico recusar-se a incluir no edital a solicitação do coproprietário.
A assembleia somente é soberana se decidir em conformidade com a lei, respeitar os direitos dos condôminos e sua eficácia depende da regularidade da convocação, da lealdade e da boa-fé que devem prevalecer no decorrer da sua realização, momento que deverá ser redigida a ata. Deixar para redigir a ata depois consiste numa aberração, pois passa a ser um relatório, que favorece a fraude que gera constantes processos judiciais.
Para evitar transtornos e anulação das decisões tomadas, é importante que o síndico observe rigorosamente o seu dever de convocar as assembleias e que todos os fatos ocorridos sejam registrados na ata, imediatamente, de forma clara, trazendo certeza e fidelidade em relação ao que foi discutido e aprovado.
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Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Tel. (31) 3225-5599
