COMPRADOR É ENGANADO COM HABITE-SE
Pelo fato da maioria imaginar que a Certidão de Baixa de Construção, antes denominada Habite-se, consiste no documento que confirma que o apartamento está pronto para morar, constata-se que muitas construtoras se aproveitam disso para enganar os compradores, levando-os a pagar valores indevidos. A Certidão de Baixa de Construção em Belo Horizonte é prevista no Código de Edificações de BH – Lei nº 9.725/09 e tem como finalidade atestar que a edificação está de acordo com os parâmetros urbanísticos e regular perante a Lei de Uso e Ocupação do Solo. Dessa forma, estando os apartamentos com as paredes apenas rebocadas e os piso sem qualquer acabamento, ou seja, só com o contrapiso, é concedida a Baixa de Construção. É isso mesmo, a Certidão de Baixa e Construção é expedida pelo fiscal da Prefeitura com os banheiros, cozinha, área de serviço inacabados, ou seja, sem azulejos, só no reboco e os pisos sem mármore, porcelanato, granito ou madeira, mesmo no caso de unidades de luxo.
A Secretaria Adjunta de Regulação Urbana (SMARU) esclarece que ela “promove as vistorias com foco nos parâmetros urbanísticos, como por exemplo, coeficiente de aproveitamento, afastamentos mínimos, taxa de ocupação e permeabilidade” e que basta que o “edifício atenda as condições mínimas de habitabilidade, salubridade e segurança, previstas no art. 32 do Código de Edificações”, ou seja, que esteja concluída a cobertura, esquadrias instaladas e outros pontos conforme o projeto aprovado. O fiscal não entra no edifício, sendo que nem as vagas de garagem são medidas, cabendo aos compradores conferirem tudo no interior do empreendimento.
DESCONHECIMENTO GERA PREJUÍZO
Diante do desconhecimento do adquirente, que ignora o que seja realmente a Baixa de Construção, várias construtoras inserem cláusulas que induzem a pensar este documento confirma que o apartamento esteja perfeito, com todos os acabamentos internos realizados. Logicamente, é absurdo desejar o que o adquirente receba as chaves do apartamento no piso grosso e com as paredes somente rebocadas. Entretanto, é isso que diz a cláusula inserida nos contratos das construtoras, que elas cumpriram com o dever de entregar o apartamento.
Há construtora que realiza “Assembleia de Instalação de Condomínio” mesmo não tendo entregue as chaves de 50% das unidades, pois estão inacabadas e com defeitos que exigem que os apartamentos estejam desocupados para serem reparados. Esse ato visa criar uma situação que fundamente a cobrança da quota de condomínio e do IPTU dos adquirentes, mesmo que eles não tenham posse, o que fere a lei e as decisões do Superior Tribunal de Justiça. Para aqueles que devem algum valor à construtora, essa manobra é utilizada para cobrar os juros de 1% ao mês sobre o saldo devedor, o que é abusivo. Esses juros só podem ser cobrados após a construtora entregar o apartamento em perfeito estado, com todos os documentos que permitam o banco aprovar o financiamento imobiliário que será utilizado pelo adquirente.
Cabe ao comprador ficar atento a essas manobras que visam gerar lucro à construtora de forma ilícita, devendo buscar assessoria jurídica para equilibrar o contrato antes de assinar.
RÁDIO JUSTIÇA DO STF
As questões relativas ao contrato de compra e venda de unidade na planta serão analisadas na minha coluna de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal, que irá ao ar no dia 07/03, às 09h30. Ouça no site www.radiojustica.jus.br ou em Brasília na FM 104,7 – Envie seu questionamento para kenio@keniopereiraadvogados.com.br
Belo Horizonte, 06 de março de 2017.
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis-BH
