Nas áreas de lazer, o condomínio não pode criar normas apenas um grupo de moradores
As de áreas de lazer, como o salão de festas, quadras, sauna, academia de ginástica são determinantes na decisão de uma pessoa comprar ou alugar um apartamento, sendo necessário a administração estipular regras que proporcionem a utilização racional e equilibrada desses espaços. Ocorre que, diante da falta de conhecimento jurídico das leis que regulamentam o direito de propriedade, o princípio constitucional da isonomia é às vezes afrontado pelo regimento interno, sendo comum a estipulação de valores de utilização de forma ilógica. É fundamental estabelecer regras de uso dentro dos princípios legais para evitar questionamentos.
Primeiramente, devemos entender que todos devem ser tratados da mesma maneira, pois assim impõe a Constituição Federal (CF), no seu artigo 5º. Não pode a convenção ou o regimento interno ferir o direito de todos os moradores poderem utilizar as áreas comuns igual. A princípio previsto na CF prevê a igualdade de aptidões e de possibilidades dos cidadãos de gozar de tratamento isonômico. Por meio desse princípio são vedadas diferenciações arbitrárias e absurdas em qualquer lei, ou seja, nem o legislador e obviamente quem elabora uma convenção estão proibidos de criar regras que prestigiem um em detrimento de outro.
Tratamento diferenciado no condomínio é proibido
Diante da imposição legal não pode o condomínio criar uma norma para um grupo de condôminos e outra para os demais moradores quanto à utilização do salão de festas, quadras ou qualquer área de lazer. É ilegal um ou outro condômino utilizar de forma exclusiva ou em excesso uma área que é coletiva, de maneira a impedir que o vizinho tenha o mesmo acesso. O uso abusivo é proibido pelos artigos 19 da Lei 4.591/64, 1.335, II e 1.336, IV do Código Civil.
Salão de festas e a estipulação equivocada de aluguel
Quando alguém compra um apartamento também adquire parte das áreas comuns, sendo portanto coproprietário de todas as áreas de lazer. Se valendo do argumento de evitar que um ou outro coproprietário utilize constantemente o salão de festas, alguns condomínios estipulam um taxa de uso, que basicamente visa promover a limpeza do espaço e a sua conservação.
O problema é que alguns condôminos, que são avessos a festas, simplesmente punem quem deseja utilizar o salão e cria taxas abusivas, que representa na verdade um aluguel, o que é inaceitável. Condomínio não visa lucro, pois se fosse empresa pagaria imposto de renda. O valor da taxa deve ser o mesmo para qualquer morador, independente da finalidade da reunião ou confraternização, podendo ser contestado judicialmente o tratamento discriminatório ou a proteção a um ou outro condômino.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Professor e coordenador da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
