O mercado imobiliário é um dos propulsores da economia ao gerar volume de bens, empregos e tributos; mas também de processos judiciais na área cível, nos quais os adquirentes buscam indenizações contra incorporadoras e construtoras que descumprem contratos de compra e venda. Apesar de o legislador, em 1964, ter criado a Lei 4.591, regulamentando a incorporação em condomínios, que gerava prejuízos aos compradores, e em 2004 ter acrescido à mesma lei o patrimônio de afetação, para reduzir os desvios de recursos recebidos dos adquirentes, constata-se que irregularidades continuam a ser praticadas rotineiramente.
Mesmo após o patrimônio de afetação, motivado pelo caso da construtora Encol, que em 1990 lesou 42 mil famílias, constata-se que os adquirentes continuam deixando de tomar providências para assegurar o recebimento de suas unidades. Deixam de exigir do incorporador a instalação da comissão de representantes e abrem mão de uma assessoria jurídica, assim estimulando a continuidade de diversas ilegalidades na venda de unidades na planta:
1) o construtor transfere para o adquirente seu dever de pagar a comissão ao corretor de imóveis que trabalha no estande de venda, mediante fraude na elaboração de um documento que faz este afirmar que contratou o corretor, que nunca tinha visto antes;
2) estipula que o adquirente pague o valor restante do imóvel a partir da concessão da Baixa de Construção, levando este a entender que tal documento confirma que o apartamento está completamente pronto, o que é uma inverdade, pois o município concede o Habite-se mesmo que os apartamentos estejam com as paredes no reboco e com piso grosso, faltando acabamentos como o assentamento de azulejos; 3) entrega o edifício inacabado a um síndico ligado à construtora ou mediante uma assembleia com ata fraudada para induzir o juiz, num processo judicial, a entender que a construtora ou loteadora cumpriu a data de entrega prometida no contrato, não pagando assim multa aos adquirentes, transferindo a eles as despesas de condomínio e IPTU antes que estes recebam suas unidades.
Muitos são os casos de edifícios que nem tiveram as obras iniciadas, tendo o construtor desaparecido com milhões de reais dos adquirentes. Depois, descobrem que o terreno nem sequer pertencia ao incorporador, pois o verdadeiro proprietário retomou a posse ao não receber nada pela permuta.
Diante do fato de o Ministério Público de Minas Gerais, na pessoa da promotora de Justiça Thais de Oliveira Leite, estar promovendo processos penais contra alguns incorporadores, construtores e loteadores, observamos que a população poderá, em breve, se ver livre desses maus empresários. É importante que as vítimas, por meio de seus advogados, busquem uma punição penal contra a “criatividade imoral” desses empresários da construção civil, o que configura crime, pois a lei é para ser cumprida, e não burlada.
Este artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG.
www.keniopereiraadvogados.com.br
