Com a internet, surgiram as redes imobiliárias, que têm a finalidade de incrementar a divulgação dos imóveis disponibilizados para locação e venda com o intuito de atender melhor seus clientes que passam a contar com a parceria de dezenas de empresas. Os principais beneficiados são os locadores e vendedores, pois, ao entregarem seus imóveis para sua imobiliária de confiança, que os atende de maneira exclusiva, continuam a ter um tratamento especial. Somente a imobiliária escolhida será a responsável pela transação e por todos os contatos com o proprietário, mas esse contará com a vantagem de ter seu imóvel divulgado por uma rede que reúne a força de trabalho de dezenas de imobiliárias, com centenas de corretores em prol da promoção da locação ou venda de forma organizada e segura.
Por outro lado, a rede imobiliária também beneficia os candidatos à locação e compra, pois passam a ter maior facilidade e agilidade de encontrar o imóvel desejado. As imobiliárias unidas numa rede se fortalecem com a troca de experiências e informações, o que acarreta na melhoria da prestação de serviços, gerando resultados positivos para seus clientes. O atendimento é personalizado, bem diferente das startups que utilizam robôs e mensagens pré-programadas para responder às solicitações de maneira genérica, pois não atendem os clientes por telefone, porque os tratam por atacado.
IMOBILIÁRIA SÓLIDA X GARANTIA ILUSÓRIA DE STARTUP
Os proprietários de imóveis que são experientes diante da promessa das startups de que garantem os aluguéis, IPTUs e a quota de condomínio, bem como os danos do imóveis, têm solicitado que elas apresentem a apólice de seguro fiança específica para o imóvel e têm ficado surpresos com a propaganda enganosa, ao constatarem que ela não existe.
Essas imobiliárias cibernéticas (quem nem têm endereço e nem telefones para contato pessoal) contam com a sorte, pois sabem que o maior risco de prejuízo ocorre ao final da locação, após o despejo por falta de pagamento, o que pode demorar anos. Assim, ignoram os artigos 37 e 41 da Lei do Inquilinato, nº 8.245/91 que estipulam taxativamente as únicas formas de garantia de uma locação. Se a startup não tem patrimônio (bens imóveis, penhoráveis) ela não tem como assinar o contrato de locação como fiadora e se não tem seguro fiança com apólice específica do imóvel, trata-se de uma ilusão o locador achar que terá qualquer garantia.
Já as imobiliárias sólidas têm endereço e têm pessoal para conversar pessoalmente para solucionar os problemas, como renegociar aluguel e demais conflitos que são naturais em qualquer locação. Elas oferecem as garantias previstas na lei, de maneira transparente, sejam por meio de fiadores, títulos de capitalização ou seguro fiança que consta a obrigação da Cia. Seguradora renovar anualmente a cobertura, mesmo no caso de inadimplência do inquilino. Nessa apólice consta o nome do locador, do inquilino, os dados do imóvel e seus valores de cobertura especificados. Qualquer outro tipo de apólice é ilegal, pois busca enganar o locador, razão que motivou a Lei do Inquilinato a proibir outro tipo de garantia.
CONTROLE DO NEGÓCIO POR UMA IMOBILIÁRIA MELHORA O SERVIÇO
Não se perde energia com a concorrência desorganizada, com as confusões decorrentes de informações desencontradas e com o leilão que desvaloriza o imóvel quando esse é entregue a várias imobiliárias ao mesmo tempo, pois, por serem concorrentes, não há como se entenderem.
Se o imóvel está com diversas imobiliárias há perda de controle das visitações, fica difícil saber a razão da demora em locar ou vender e nenhum corretor se preocupa em sanar os defeitos ou com a limpeza que acarreta má impressão ao pretendente. Essa mercadoria é trabalhada como de 2ª classe, pois os imóveis que a imobiliária recebe com exclusividade são tratados como prioridade. Somente numa rede há parceria que coloca o interesse do proprietário em primeiro lugar.
Ao deixar a intermediação do negócio com uma imobiliária integrante de uma rede, o locador ou o vendedor evita os riscos e os inconvenientes que ocorrem quando entrega seu imóvel para mais de uma imobiliária, tais como:
- Divulgação de preços e condições diferentes, pois é difícil o proprietário ter contato com várias imobiliárias avulsas e colocá-las a par de mudanças decorrentes de negociação;
- Aumento dos riscos de ocorrer danos no imóvel e não ter como saber a quem responsabilizar diante da falta de controle de acesso, pois não é administrado de forma exclusiva;
- Imóvel com placas de diversas imobiliárias indica desespero do proprietário e estimula o pretendente a fazer um leilão para reduzir o preço, contando com a ajuda do corretor que deseja fazer qualquer negócio para não perder o imóvel para o concorrente;
- Aumento do risco de inadimplência com a aprovação de cadastro do primeiro que aparecer, pois o proprietário não tem vínculo de confiança com ninguém, já que deixará o imóvel com a imobiliária que ocupá-lo primeiro, mesmo que a fiança seja precária.
- Risco de o proprietário responder por uma ação de indenização movida pelo segundo inquilino que não conseguiu tomar posse do imóvel em decorrência da realização da locação em duplicidade;
- Possibilidade de o município de Belo Horizonte, nos termos da Lei nº 10.893/15, que entrou em vigor em fevereiro de 2016, aplicar multas pesadas e sucessivas por colocar placas em excesso no imóvel. A intermediação realizada por mais de uma imobiliária favorece a poluição visual com a colocação de mais placas que aumentam o risco de golpes e assaltos no edifício. Além disso, o condomínio pode aplicar multas por publicidade nas paredes ou grades da portaria.
ESCOLHER IMOBILIÁRIA REQUER REFLEXÃO
No mercado há muitas imobiliárias e corretores competentes e sérios, ligados à rede ou não. Cabe ao proprietário avaliar que ao entregar as chaves do seu imóvel, especialmente para ser locado, está na realidade concedendo uma procuração, o que se equipara a dar um cheque assinado em branco para a imobiliária. O Código Civil, no artigo 656, estabelece “O mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito”. Dessa forma, é importante o cliente verificar a idoneidade da imobiliária e os valores da diretoria que irá negociar seu patrimônio, analisar e aprovar o cadastro, formular e assinar o contrato e receber os aluguéis por muitos anos.
LEIS FORAM CRIADAS PARA GERAR SEGURANÇA PARA OS CLIENTES
A Lei nº 6.530/78 (art. 20) e o Código de Ética do Corretor de Imóveis impõem o dever desse profissional trabalhar somente mediante autorização escrita do proprietário. Os artigos 5º e 38 do Decreto 81.178/78, além da Resolução nº 458/95 do COFECI, consagram ser ideal que o proprietário entregue a procuração para intermediação do negócio para apenas uma imobiliária. Esses dispositivos legais proíbem que o corretor anuncie qualquer imóvel que não esteja previamente autorizado por escrito, sendo que o artigo 4º, no inciso VI, determina ser dever do corretor “zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio”.
O bom senso e a experiência indicam que não se pode cobrar honestidade, seriedade e segurança de um profissional que não respeita as leis. Para evitar aborrecimentos, cabe ao proprietário incumbir a promoção do seu patrimônio apenas a quem merece confiança. Ele deve entender os riscos de dar uma procuração como se estivesse negociando uma mercadoria de um camelô, pois o barato pode sair muito caro.
PORQUE ESCOLHEMOS FAZER PARTE DA REDE NETIMÓVEIS
A Caixa Imobiliária foi inaugurada em 1971 e atua no ramo imobiliário há 47 anos, tendo se tornado uma referência no ramo de administração e venda de imóveis. Os diretores Márcio de Souza Pereira e o advogado Kênio de Souza Pereira, o qual subscreve esse artigo, ressaltam que a decisão de passar a fazer parte da Rede Netimóveis – a primeira a ser criada no Brasil – foi acertada, pois seria ilógico ignorar a evolução tecnológica, a praticidade da internet e o baixo retorno dos anúncios tradicionais.
Aumentamos expressivamente a lucratividade dos nossos clientes, que passaram a ter resultados mais céleres no fechamento dos negócios, sendo que ao mesmo tempo são respeitados todos os conceitos das leis que regulamentam a corretagem, em especial, a relação de exclusividade que visa proteger os clientes de situações inseguras.
Não se pode comparar a limitação do site de uma imobiliária isolada com o enorme potencial da Rede Netimóveis que agrega em seu site – em constante desenvolvimento no decorrer de 22 anos – as imobiliárias parceiras que contêm concentram o estoque de imóveis disponíveis de 68 imobiliárias selecionadas. Diante dessa realidade, constata-se que nenhuma locação ou venda de imóveis na Região Metropolitana de Belo Horizonte ocorre sem que o pretendente passe antes pela Netimóveis. O diretor administrativo da Caixa Imobiliária Netimóveis, Márcio Pereira destaca que “Os pretendentes à locação e compra ganham tempo ao se concentrarem na busca de imóveis numa imobiliária ligada à uma rede, evitando os desgastes de pesquisar imóveis em duplicidade, aqueles que estão com diversos corretores com dados desatualizados e incompletos”.
São realizadas na Rede Netimóveis mais de 70.000 pesquisas por dia somente pela internet, sem contar com os atendimentos nas 68 empresas, jornais e demais mídias que preferem obter informações com uma rede pioneira. A Rede Netimóveis aluga mais de 600 imóveis por mês e agrega mais de 1000 corretores e atendentes. Nenhuma imobiliária isolada ou grupo de administradoras que o proprietário tenha permitido promover a locação do seu bem, passa perto desse resultado que representa lucro para ele.
PRETENDENTE NÃO TEM TEMPO A PERDER
O fato de o imóvel ser promovido por uma rede imobiliária evita que o mesmo tenha diversas placas na sua fachada gerando poluição visual e depreciação. Em decorrência da falta de tempo e do grande volume de compromissos vemos que quase ninguém tem recorrido aos jornais para procurar imóveis. As pesquisas indicam que 85% dos pretendentes utilizam a internet para buscar os imóveis, sendo preferível acessar diretamente o site de uma rede.
Não se mostra prático procurar o imóvel que deseja em dezenas de sites e em diversos jornais, onde a busca é complicada. Para poupar tempo e ter mais facilidade de encontrar o imóvel que precisa basta acessar o site de qualquer imobiliária da Rede Netimóveis e o cliente terá na tela do seu computador o estoque organizado das 68 imobiliárias.
A união de dezenas de diretores com décadas de experiência numa rede imobiliária facilita a troca informações, resultando no aprimoramento dos procedimentos que acabam sendo um diferencial para os clientes.
O imóvel disponibilizado numa rede facilita a visitação dos pretendentes, pois as chaves podem ser disponibilizadas numa imobiliária perto da pessoa interessada na locação ou compra, que resida, por exemplo, na Savassi. Dessa forma, ela não terá que ir na imobiliária da rede que sediada na Pampulha para pegar as chaves, pois esta às enviará para a imobiliária da rede que está localizada na região da Savassi. O pretendente vê o imóvel com mais privacidade, sem a pressão de horários impostos quando está ao lado de um corretor que têm várias visitas a fazer.
Há, ainda, a questão das chaves dos imóveis na Netimóveis possuírem sistema de segurança que impede que sejam copiadas, sendo utilizada a biometria para a identificação dos pretendentes, aumentando, assim, o controle de quem acessa o imóvel.
Os proprietários que optam por trabalhar com uma imobiliária interligada em rede experimentam os diferenciais decorrentes da soma de competências e do compartilhamento de benefícios que objetivam a maior satisfação dos clientes que têm obtido resultados melhores.
Belo Horizonte, 04 de junho de 2018.
Belo Horizonte, 23 de novembro de 2023.
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Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Professor da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG
tel. (31) 3225-5599 – e-mail: keniopereira@caixaimobiliaria.com.br
