INADIMPLÊNCIA MOTIVA A VENDA DO IMÓVEL E DESVALORIZA O CONDOMÍNIO
Com o aumento dos valores das quotas de condomínio em decorrência dos custos com energia elétrica, água e mão de obra, aliado ao desaquecimento da economia, muitos condomínios estão tendo dificuldade receber as quotas de condomínio. Constata-se um grande amadorismo nas administrações, pois essas têm deixado de aproveitar a autorização do Código Civil, que permite que seja inserido na convenção juros de até 10% ao mês e multas mais elevadas para inibir a impontualidade. O fato de o condomínio cobrar apenas 2% de multa pelo atraso consiste num estímulo à inadimplência, pois o condômino acaba pagando outros compromissos que têm punição maior no caso de atraso.
A inadimplência em condomínio é um assunto delicado, pois gera constrangimento ao síndico, que reluta em cobrar do seu vizinho e, ao não exigir o pagamento, acaba estimulando outros a não cumprir com a obrigação.
O não pagamento do condomínio acarreta um “rombo” que resulta no aumento do valor da quota a ser quitada pelos pontuais, já que não há como deixar de pagar as contas de energia elétrica, água, salários, encargos trabalhistas e outras despesas essenciais. Outro reflexo negativo é que o valor da quota de condomínio muito elevada dificulta a locação ou venda do imóvel, sendo comum o proprietário ter que reduzir o preço para fechar o negócio.
O problema é agravado nos prédios mais antigos que, diante do aumento da quota de ordinária, acabam deixando de aprovar reformas fundamentais para sanar problemas que desvaloriza as unidades.
Entender como despesa a contratação de advogado para propor a ação de cobrança ou execução acaba resultando na prescrição do crédito do condomínio. O ajuizamento da ação nesses casos é fator de investimento, pois o condomínio sempre receberá seu crédito com juros, multa sendo tudo corrigido pela inflação, podendo a única moradia do devedor ser leiloada para quitar a dívida.
O artigo 1.337 do Código Civil autoriza os condôminos, com a devida assessoria jurídica, a coibir a impontualidade, podendo alterar a convenção e estipular juros de até 10% ao mês, além da multa que pode chegar a 500% do valor da quota mensal aplicável contra o inadimplente contumaz, a qual pode ser cumulada com multa moratória de 2% que continuará a ser aplicada somente contra o devedor eventual. Esse entendimento foi consagrado pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento ocorrido no 2º semestre de 2015.
Há condôminos que apenas percebem o erro de agir de forma amadora quando sofrem o corte da água ou da energia elétrica e em vários casos quando a edificação se deteriora, motivando alguns a venderem sua unidade para evitar o agravamento dos problemas.
A alegação de não poder pagar, de estar doente ou desempregado não justifica a falta de pagamento da quota de condomínio por vários meses. O mais sensato é o proprietário que perdeu a condições de ali residir que venha a vender sua unidade, pois evitará despesas com um processo judicial. É injusto prejudicar seus vizinhos com problemas pessoais.
Não pode o síndico ficar inerte, pois poderá ser responsabilizado pelo prejuízo decorrente da prescrição que ocorre no prazo de cinco anos. Caso o síndico não deseje cumprir a lei e realizar a cobrança judicial, deverá renunciar e entregar o cargo a quem respeite os compromissos inerentes à função.
A falta de consciência profissional, de visão administrativa e a negligência, especialmente em grandes condomínios, tem gerado situações espantosas em que a taxa de inadimplência supera 25%, o que acaba por inviabilizar o caixa. Nesses casos, vemos os proprietários pontuais pagarem até 60% acima do valor da quota normal para evitar o corte da água e dos outros serviços.
A solução exige determinação e seriedade, cabendo somente aos pontuais deliberar na assembleia a atualização da convenção e as medidas judiciais cabíveis contra os inadimplentes que, pela lei, não devem participar das assembleias. Mas estranhamente, diante da falta de assessoria jurídica, eles se unem e se organizam para tumultuar as assembleias em que, pela lei, deveriam ficar calados.
A atualização da convenção para inserir novos procedimentos e penalidades se mostra como melhor solução. O custo de uma redação profissional deste instrumento se mostra muito inferior ao que seria gasto com várias ações de cobrança que deixarão de ser propostas diante do fato do devedor perceber que será melhor pagar a quota de condomínio do que outros compromissos que têm juros e multa menores que aquelas aplicáveis pelo condomínio.
Kênio de Souza Pereira
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG
Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do Supremo Tribunal Federal
Conselheiro da Câmara de Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
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