A Administradora de Condomínio trabalha para a coletividade condominial e não para o síndico. Deve-se entender que o condomínio se assemelha a uma empresa, sendo cada coproprietário um sócio do empreendimento, ou seja, todos têm o mesmo direito a ter acesso a tudo que diz respeito ao edifício. Portanto, quem administra tem o dever de dar acesso a todos condôminos aos dados sobre as receitas, despesas, documentos, contratos, recibos, além de informar quem está inadimplente e quanto este deve, a qualquer tempo. O síndico é meramente um representante e seu mandato é provisório.
Para evitar desconforto ou dúvida para quem dirige a Administradora de Condomínio, o ideal que esta faça constar no Contrato de Prestação de Serviços uma cláusula que estabeleça que todos os condôminos podem ter acesso à documentação e às contas do condomínio a qualquer momento, pois assim evitará desconfiança, gerando uma sensação de maior segurança aos coproprietários.
Certamente, a Administradora que recusa a fornecer informações e documentos a um condômino, poderá vir a perder o trabalho no futuro, quando o “síndico misterioso” for substituído, especialmente se o condômino que foi afrontado se tornar o novo síndico.
Não tem sentido um condômino ter receio de pedir o acesso às contas, pois somente um síndico com visão obtusa ou mal intencionado pode se sentir ofendido ou criar obstáculo à verificação dos documentos e das contas do condomínio. Trata-se de um direito, que não precisa ser justificado para ser atendido, pois conforme o artigo 1.348 do Código Civil, “É dever do síndico: […] VIII – “prestar conta à assembleia, anualmente e quando exigidas”. Transparência é sempre saudável e gera credibilidade, além de evitar comentários improdutivos.
O contrato de prestação de serviços é firmado entre a Administradora e o Condomínio, sendo este constituído por coproprietários, ou seja, não se trata de uma pessoa e sim de uma coletividade. Portanto, basta o síndico entender que ele não é dono do edifício e que as contas são do condomínio.
No pequeno prédio onde resido há 26 anos com cinco vizinhos, que prefiro chamar de amigos, sou atualmente síndico, função esse que já assumi anteriormente quatro vezes. Determinei à Administradora, há muitos anos, que franqueasse as contas e documentos para qualquer condômino, pois assim divido a minha responsabilidade, já que posso falhar como qualquer ser humano. Talvez seja por isso que nessas mais de duas décadas ninguém no prédio jamais levantou qualquer dúvida sobre a honestidade e lisura dos síndicos que revezaram essa função que não gera dissabores onde há respeito e consideração.
A experiência comprova que o síndico que age com transparência sempre tem a prestação de contas aprovada tranquilamente, sem polêmicas e questionamentos, já que todos os condôminos tiveram a oportunidade de ter acesso aos documentos sem qualquer obstáculo.
Para evitar polêmica na assembleia, o ideal é inserir no Edital de Convocação o prazo de 30 dias para que todas as pessoas possam ter acesso à Prestação de Contas junto ao contador ou Administradora, devendo qualquer questionamento ser feito por escrito, pelo menos uma semana antes da assembleia, para que o síndico possa ter tempo para prestar o devido esclarecimento. Essa prática, que é elegante, transparente e mais produtiva, beneficia todos os condôminos, pois passam a ter tempo para analisar as questões, tendo suas dúvidas sanadas de maneira tranquila, sem o tumulto que ocorrer em inúmeras assembleias. O síndico, diante das indagações claras e com prazo para verificar, poderá contar com o apoio de um contador para prestar os esclarecimentos.
É preciso ter bom senso, pois é notório ser impossível analisar em apenas alguns minutos, na assembleia, com dezenas de pessoas, as contas e centenas de documentos decorrentes de um ano de gestão. Nem mesmo o melhor contador do mundo conseguiria fazê-lo. A disponibilização dos documentos com antecedência é interessante para toda a coletividade porque agiliza a assembleia e evita comentários improdutivos.
Este artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis – Advogado
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário e do Secovi-MG
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