Procon e OAB alertarão sobre as imobiliárias
O mercado de locações é complexo, havendo particularidades que até especialistas têm dificuldade de compreender, especialmente quando ao riscos num processo judicial. Um dos maiores desafios é a inadimplência, que ocorre em maior grau no final da locação. Somente em Belo Horizonte são distribuídas na 31ª Vara Especializada de Locações mais de 200 processos por mês, tendo apenas um juiz para julgar mais de 11.000 demandas, as quais os despejos por falta de pagamento têm de 3 a 5 réus, já que envolvem os fiadores.
Para provar que alugar imóveis não é para amadores, basta verificarmos que nas duas últimas décadas diversas seguradoras fracassaram ao tentar emplacar o Seguro de Fiança Locatícia, as quais só entenderam que é demorado e complicado retirar do imóvel o inquilino inadimplente depois que arcaram com prejuízos elevados.
Dentre as Cias que trabalharam com o Seguro Fiança e encerraram as atividades, temos a União, Rural e a Phenix, seguradoras que não constam mais na Susep. Depois vieram a Sauex que atuou até abril 2001, a Martinelli até março 2003 e a Interbrasil que desistiu em junho de 2005.
O diretor da Alper Consultoria em Seguros, especializada em seguros imobiliários, Paulo Cesar Brum, esclarece que “a locação é uma operação de risco financeiro que as seguradoras atendem por meio dos produtos chamados ‘Linhas Financeiras’ que são os mesmos que garantem grandes contratos e financiamentos e, portanto, possuem expertise na análise de risco financeiro, cujo Seguro Fiança é um dos produtos com maior número de inadimplência e geração de prejuízos para as seguradoras. A Seguradora Cardif que acreditava na sustentabilidade da carteira de seguros numa taxa de risco de 15%, acabou frustrando-se e em 2018 saiu do mercado em decorrência da alta sinistralidade e geração de prejuízos”.
Até as seguradoras tradicionais, com grande volume de prêmios em Seguro de Fiança, possuem margens de resultado baixíssimas. Isso explica que do total de 120 seguradoras no Brasil apenas sete comercializam o Seguro Fiança. Portanto, quem diz que a inadimplência na locação é baixa deve estar se referindo ao outro país, como o Japão ou Suíca, pois no Brasil mais da 42% da população adulta, que representa 63 milhões de pessoas está com o registros negativos no SPC e no Serasa.
Causa perplexidade vermos algumas imobiliárias locando imóveis sem qualquer garantia, especialmente as startups, que se o locador procurar nem endereço encontrará em BH, já que são imobiliárias virtuais. Alugar com rapidez não representa eficiência, pois sem exigir fiadores é fácil. Se é para correr risco, ter que negociar as condições com o inquilino, se indispor no momento de renegociar o valor do aluguel que defasa e para exigir os reparos e a pintura nova no momento da desocupação, é mais inteligente o locador fazer a locação diretamente, sem qualquer intermediário, pois assim poupará o pagamento de um aluguel e da comissão mensal.
OAB/MG E PROCON/ALMG FARÃO EVENTO SOBRE IMOBILIÁRIAS
Visando orientar o mercado, a Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG realizará no dia 16/09/18, de 19h00 às 22h00, o Encontro Imobiliário com o tema: “Os Problemas no Mercado de Locação de Imóveis, as Imobiliárias Virtuais e os Condomínios”, que contará com a participação do Marcelo Rodrigo Barbosa, Coordenador do Procon da Assembleia Legislativa de MG, da Daniela Tonholli, professora de Direito Penal e deste colunista. Serão abordados diversos temas que envolvem as locações, sendo que o Procon orientará os locadores para não serem iludidos com propaganda enganosa.
As Inscrições poderão ser realizadas a partir de 30/08 no site da OAB/MG.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do SECOVI-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br – (31) 2516-7008
