A partir da aquisição de um imóvel seu proprietário passa a ter direito aos rendimentos que esse venha a gerar, sendo certo que no caso de um condomínio vir a alugar qualquer área comum, como o telhado, paredes das fachadas, salão, vagas de garagem ou corredores, essa renda deverá ser destinada aos coproprietários. Dessa forma, comete irregularidade a administração do condomínio que utiliza esses rendimentos, como os auferidos com o aluguel de antenas de telefonia ou espaços de publicidade, para reduzir o valor das quotas de condomínio que são pagas pelos proprietários ou pelos inquilinos. O aluguel dessas áreas comuns não deve entrar como receita no balancete do condomínio, pois nos casos em que há unidades alugadas os locadores são prejudicados e os inquilinos beneficiados com uma renda que não Ihes pertence.
Age de maneira errada o condomínio que recebe o aluguel da locação do telhado para antena de telefonia ou de outra área comum, bem como de uma loja que pertença à coletividade e deixa de dividir essa receita entre os coproprietários. Por desconhecimento dos princípios que regulam a propriedade, os condôminos que alugam seus apartamentos, salas ou lojas, acabam entregando gratuitamente o seu direito, ou seja, seu rendimento ao inquilino, quando o aluguel da antena/área comum é utilizado para reduzir a quota ordinária de condomínio.
Essa situação tem exigido reflexão diante do aumento dos projetos de edifícios que possibilitam a obtenção de renda com a locação de espaços comuns para terceiros, como o aluguel de vagas de garagem pertencentes ao condomínio e de auditórios em edifícios comerciais para a realização de cursos e palestras. Há ainda os prédios que tiveram que preservar na frente do terreno uma casa tombada ou mesmo construir uma loja que acabou ficando para o condomínio auferir renda com locação. Essa prática gera lucros que devem ser convertidos em melhorias para o edifício, podendoassim o rendimento ser destinado a um fundo de reserva destinado à compra de equipamentos e para realizar obras que serão custeadas apenas pelos coproprietários.
Utilizar o valor recebido do aluguel de área comum para diminuir a cota condominial mensal a ser paga pelos moradores é um equívoco, pois quem usufrui desse benefício quando o apartamento encontra-se alugado é o inquilino, que tem a obrigação contratual e legal de pagar as referidas cotas ordinárias no valor integral. Sendo assim, quando o valor da cota de condomínio é reduzido com o recurso do aluguel, o proprietário que investiu na compra do imóvel tem prejuízo, pois o lucro decorrente da locação deixa de Ihe ser repassado.
A questão do imposto de renda tem sido ignorada em muitos edifícios, pois para o Fisco os rendimentos, por exemplo, com uma antena de telefonia, devem ser declarados em nome de cada coproprietário. Mas as empresas de telefonia deixam de explicar isso e assim são realizadas transações que podem gerar multas para os coproprietários e, em alguns casos, fazê-los pagar mais imposto de renda ao mudar de faixa de rendimento, impondo alíquota maior, mesmo que esses não desejem.
A quantia obtida pelo condomínio a título de aluguel, ou seja, além do pagamento das cotas ordinárias mensais constitui rendimento atrelado à propriedade e, sendo assim, deve ser usada em benefício dos proprietários das unidades do edifício, seja residencial ou comercial. Nesse caso, o aluguel de um engenho de publicidade na fachada ou de antena no topo do prédio, deverá ser dividido de acordo com que estiver estipulado na convenção, sendo que os recibos deverão ser encaminhados para cada condômino de maneira que possam declarar ao Fisco.
Conforme a Ato Declaratório Interpretativo SRF no 2, de 27/03/2007, diante da inexistência de personalidade jurídica do condomínio edilício, as receitas de locação por este auferidas, na realidade, constituem-se em rendimentos dos próprios condôminos, devendo ser tributados por cada condômino, na proporção do quinhão que Ihe for atribuído. Mesmo que não tenham recebido em moeda corrente, sâo eles os beneficiários dessa quantia, quando o valor recebido se incorpora ao fundo de reserva, é destinado a compra de equipamento, reforma ou diminui a quota de condomínio cobrada. Entretanto, no caso de condomínio edilício, se houver cobrança dos próprios condôminos pela utilização das áreas de lazer como o salão de festas, churrasqueiras ou quadras, essa renda não é considerada rendimento de aluguel.
Belo Horizonte 27 fevereiro de 2020
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio
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Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
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