O Poder Judiciário definiu o entendimento de que a construtora não pode cobrar do comprador de unidade na planta as quotas de condomínio e o IPTU antes de transferir a posse do apartamento, sala ou loja, sendo portanto inválida a cláusula do contrato de promessa de compra e venda que estipula que tais despesas podem ser cobradas a partir da concessão do Habite-se, que é a Certidão de Baixa de Construção. O Superior Tribunal de Justiça ao julgar o EREsp 489647/RJ, pacificou a orientação de que “a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais”.
Diante disso, não pode o construtor insistir em entregar o apartamento com os defeitos ou vícios de construção que qualquer comprador espera que não existam num imóvel novo, pois espera-se que esse esteja em perfeito estado. Se há vícios que podem gerar problema para o comprador ocupar de imediato a unidade, como defeitos nos pisos, paredes, azulejos, dentre outros, cabe primeiramente à construtora consertar, para posteriormente solicitar ao comprador que receba as chaves. Há caso de construtor que engana o comprador ao prometer que posteriormente, fará os reparos, pois sabe que depois dele estar morando no apartamento, dificilmente o desocupará para que os pisos ou outros defeitos (janelas, troca de azulejos danificados, paredes fora do prumo, etc) sejam consertados.
É portanto, ilegal e abusivo, a construtora alegar que poderá cobrar as quotas de condomínio, IPTU, bem como os juros de 1% ao mês ou correção monetária mais elevada sobre o saldo devedor do comprador com base na cláusula do contrato que autoriza tal procedimento, que fixa como marco a obtenção do Habite-se.
Consiste numa malícia a construtora se aproveitar da falta de conhecimento específico da terminologia do setor imobiliário e redigir as cláusulas contratuais com termos que somente os especialistas dominam, dando a entender que a partir da concessão do Habite-se o comprador, automaticamente, terá as chaves do apartamento e que poderá imediatamente quitar a parcela final do preço por meio do agente financeiro. Na prática, os bancos não aceitam nem iniciar o processo do pedido de financiamento se o comprador não apresentar a matrícula do apartamento individualizada, a qual é obtida após o registro do Habite-se e da CND do INSS na matrícula junto ao Ofício de Registro de Imóveis. O simples Habite-se não é suficiente para o agente financeiro, que não financiou a construção, elaborar o contrato de financiamento diretamente com o comprador, sendo, portanto, impossível esse quitar o saldo devedor por falta de documento não disponibilizado pela própria construtora.
A Lei de Belo Horizonte, n° 9.725/09, autoriza a concessão do Habite-se pela prefeitura até mesmo com os apartamentos sem piso (no cimento grosso) e com paredes internas sem azulejos, ou seja, sem estar realmente pronto para morar, apesar de ter as portas, janelas e louças sanitárias. Afirmamos isso porque nenhum comprador de um apartamento irá se mudar com a cozinha, a área de serviço e os banheiros sem azulejos e sem cerâmicas no piso.
Somente é legal a cobrança da quota de condomínio e do IPTU quando o comprador tem a posse efetiva da unidade perfeita e acabada, situação essa que permite a entrega das chaves.
Para dificultar que o comprador se defenda, há construtora que se une com a Administradora de Condomínio que ela mesma nomeou e com o síndico parceiro, para forçar o comprador, mesmo sem ter a posse, a pagar a quota de condomínio do apartamento. Há caso de Administradora e o síndico ameaçarem negativar o nome do comprador, apesar de saberem que a posse continua com a construtora, que às vezes deixou de finalizou a obra ou deixou de entregar as chaves por estar discutindo em juízo algum problema. Se houver a inclusão do nome do comprador no SPC ou Serasa, é direito dele requerer na justiça danos morais e materiais em razão da atitude irregular da Administradora e do Condomínio.
Este artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio.
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
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