A Lei n° 14.010/2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia do coronavírus, prevê no seu art. 12 que, em caráter emergencial, até 30/10/2020, as assembleias condominiais virtuais ficarão equiparadas em seus efeitos jurídicos às presenciais. Porém, já começam a surgir os problemas decorrentes dessa inovação, para a qual a maioria dos condôminos estão despreparados, pois são vários os pontos a serem observados.
A autorização legal para as assembleias virtuais não veio com instruções de como estas poderiam ocorrer, dando margens para alguns ditadores cometerem abusos. Vários são os casos de pessoas agressivas que inibem os presentes de se manifestarem, sendo essas nocivas ao bom ambiente que deve prevalecer numa reunião entre vizinhos que buscam o entendimento, podendo qualquer um filmar a reunião independente de permissão, pois consiste num direito.
Há relatos de síndicos e condôminos interpretando o art. 12 da Lei 14.010/2020 equivocadamente, acreditando que a permissão para a realização de assembleias virtuais afastou a exigência de elementos essenciais para qualquer reunião de condomínio, a qual tem regras. Há relatos de situações que impedem a livre manifestação dos participantes, que na prática viram expectadores que votam sim ou não. Isso é irregular por impedir o aperfeiçoamento das propostas.
Debate é essencial e beneficia o condomínio
A ideia ao se realizar uma reunião está fundamentada na possibilidade de os envolvidos tratarem de um assunto sob pontos de vistas distintos, sendo que as diferenças de pensamento, quando expressadas e recebidas adequadamente, permitem que a coletividade encontre a melhor solução para o problema pelo qual se reuniram.
Entretanto, há condomínio que cria modalidades atípicas de assembleias, sem que no Edital haja esclarecimentos detalhados sobre o procedimento que ninguém sabe qual será. Deve-se respeitar o costume do condomínio realizar a reunião, mas caso venha a ser alterada, caberá antes de tudo, verificar a viabilidade da mudança para que não haja prejuízo ao direito de participar, o que implica em poder se manifestar, votar e registrar na ata sua ponderação.
É irracional distribuir antecipadamente formulários para que os condôminos preencham os votos e simplesmente os entreguem no local para contagem dos votos. Promove-se confusão ao impedir os condôminos de exercerem seu direito de discutir assuntos colocados na pauta. Essa arbitrariedade gera a nulidade da deliberação, inclusive se for virtual. A previsão legal para as assembleias virtuais não dispensa o direito de manifestação dos condôminos, o que significa que, ao convocar a reunião, deve-se utilizar um sistema que viabilize as discussões, pois do contrário a deliberação terá seus efeitos comprometidos.
Ata é elaborada na hora. A redação posterior consiste num relatório
A assembleia virtual também não elimina a obrigação de elaborar a ata na hora da reunião, pois é preciso garantir que o registro seja fiel aos acontecimentos e falas ocorridas, não podendo ninguém impedir o registro da manifestação, sendo inaceitável a postura do presidente, do síndico ou do secretário ditar o que será escrito, para distorcer o que foi dito pelo condômino ou seu procurador. Alterar ou suprimir fatos de uma ata constitui crime de falsidade ideológica – art. 299 do Código Penal, sendo viável a gravação para instruir o processo penal.
Por ser um importante documento jurídico, a ata deve ser claramente redigida, devendo conter a realidade imediata da reunião, presencial ou virtual, e não relatar fatos já ocorridos como ocorrer nos condomínios que cometem o erro de permitir sua redação posterior, pois tal vício favorece repetidas fraudes que motivam ações declaratórias de nulidade que têm alto custo.. É simples: ata registra o presente, relatório conta o passado!
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
