Em decorrência do fechamento de milhares de empresas e negócios ocasionado pelo desaquecimento da economia, constata-se o aumento da oferta de lojas disponíveis para locação e venda, o que justifica os preços mais acessíveis, já que os proprietários têm preferido evitar o acúmulo das despesas com IPTU e, às vezes, com a quota de condomínio que atinge elevado valor.
Consequentemente, é esperada a mudança de padrão dos comércios locais, já que com os aluguéis mais baratos, será mais fácil a abertura de comércios que, possuindo características muito distintas dos que ocupavam a região quando os valores estavam maiores. Assim, veremos a instalação de várias atividades que geram tumultos, ruídos, odores, insegurança, lixo orgânico, onde antes, parecia impossível que pudessem se instalar pelo fato do preço elevado do ponto comercial dificultar atividades mais populares.
CONVENÇÃO BEM ELABORADA EVITA DESVALORIZAÇÃO
Quem deseja alugar ou comprar um imóvel, verifica a região, o que ocorre no entorno do local e se há atividades ou ocupações que venham a gerar preocupação, desconforto ou insegurança. Por isso, os moradores e os ocupantes de um edifício se preocupam com o que ocorre nas lojas que ficam no térreo, especialmente se o padrão dos apartamentos e salas for mais sofisticado.
Ocorre que, grande parte das convenções de condomínio, instrumento legal que tem o poder de regulamentar a propriedade e restringir o uso das unidades para alguns tipos de atividade, se mostram omissas. Pelo fato de quase ninguém se preocupar em analisar bem uma convenção antes de investir numa loja ou apartamento, os construtores não investem num advogado especializado para redigir a convenção conforme as característica do empreendimento, sendo comum a convenção originar de cópias de modelos ultrapassados, contendo assim equívocos que os compradores acabam descobrindo somente quando surge o embate entre os condôminos.
O fato é que tais riscos e conflitos poderiam ser evitados se os condôminos tivessem revisado a convenção do condomínio, procedimento esse que pode ser realizado a qualquer momento pela aprovação de 2/3 dos condôminos. A convenção consiste num instrumento legal que pode estabelecer limitações no direto de utilização das lojas, desde que não fira a própria lei, sendo complexa a sua redação por afetar diversos interesses. Dessa forma, podem os condôminos utilizar do argumento de ser mantida a finalidade idealizada quando da concepção do empreendimento, e, com isso, impedir que determinados serviços se instalem naqueles edifícios.
USO INCONVENIENTE DA LOJA GERA MUDANÇA DOS MORADORES
Certamente, não se mostra atrativo um edifício que tenha ao lado da portaria uma funerária, um sacolão, uma danceteria funk, casa de pagode ou sede de partido político que gere tumultos e preocupações.
De um lado teremos o direito dos condôminos de preservarem o padrão do edifício em que possuem propriedade, e no qual investiram pelas características iniciais apresentadas. De outro, teremos um proprietário ávido por querer locar sua loja a fim de minimizar prejuízos e que não poderá forçar aos demais que aceitem aqueles comércios que estão proibidos na convenção ou que gerem incômodos e riscos.
O problema é que o novo inquilino por saber que poderá ter obstáculos para se instalar acaba omitindo ou disfarçando para o síndico e demais moradores as características seu negócio, as quais só são descobertas quando começam a incomodar. Várias são os casos de proprietários que optam por vender e mudar do apartamento ou sala, mesmo tendo um enorme prejuízo com os custos de mudança, reformas no outro local, além dáa perda de tempo, os custos pagar ao corretor de imóveis a comissão de 6% sobre o valor do bem, mais as despesas com os dois cartórios pela compra do novo local.
A ponderação e o bom senso são essenciais para obtenção do equilíbrio e da manutenção das boas relações entre os ocupantes do edifício. A convenção deve ser melhorada e aprimorada, antes que surja o problema, para que venha a ser um instrumento que garanta a tranquilidade e evite a desvalorização do edifício.
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia
Kênio de Souza Pereira
Advogado e presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
