Muitos vendedores de imóveis estão sendo surpreendidos com o maior rigor dos Oficiais Registradores que, ao receberem o Contrato de Financiamento para registrar a transferência da propriedade em nome do comprador, têm se recusado a fazê-lo com a alegação de que a área construída que consta na matrícula é menor que a área real. O fato da Guia do ITBI ou do IPTU retratar uma área maior, que foi acrescida após a concessão do Habite-se (denominado atualmente de Certidão de Baixa de Construção), tem gerado problemas na concretização da compra e venda, pois os Ofícios de Registro de Imóveis passaram a ser mais rígidos com a cumprimento dos princípios informadores do direito registral imobiliário, dentre eles o da continuidade e da especialidade objetiva.
Milhares de vendas são realizadas por meio do financiamento concedido pelas instituições financeiras, tendo o instrumento particular, no caso, o contrato de financiamento com garantia fiduciária a mesma força de escritura pública. Dessa maneira, a venda realizada com o uso de financiamento ou com a utilização do FGTS dispensa a confecção da escritura no Ofício de Notas, pois o contrato de mútuo se equipara à escritura. Após ser assinado pelo vendedor e pelo comprador, ele deve ser registrado em nome deste, transferindo assim a propriedade. Diante da alienação fiduciária, o comprador passa a ser devedor fiduciante ao dar o imóvel em garantia ao banco, que se torna credor fiduciário. Somente após quitar a dívida do financiamento, o comprador passa a ter a propriedade de forma plena.
VENDEDOR FICA SEM RECEBER CRÉDITO QUE CONTAVA COMO CERTO
Ocorre que o crédito do vendedor fica retido no banco, sendo liberado somente após a entrega da matrícula com o registro da transação, pois os bancos não praticam atos que lhes causem alguma insegurança. Mas, pelo fato da edificação (casa, loja ou galpão ou apartamento térreo/cobertura) ter sido acrescida, o Oficial faz uma nota devolutiva e exige novo Habite-se/Baixa de Construção e CND do INSS dos empregados que fizeram a obra.
Logicamente, regularizar nova área construída tem um alto custo, além do risco de multas e conflitos com vizinhos ou com condôminos. É necessária a contratação de arquiteto ou engenheiro para fazer a planta e de advogado para verificar a documentação e formalizar o acordo, ou seja, quem assumirá tais custos que no momento da confecção do contrato de promessa de compra e venda não foi previsto.
A situação é complexa e diante dos elevados custos da regularização que gera valorização do imóvel, tornando-o mais comercializável, torna-se fundamental quem está vendendo verificar se está tudo em ordem, sendo a assessoria jurídica preventiva o diferencial para evitar esses e outros transtornos. Caso contrário, o vendedor poderá vir a não conseguir levantar o dinheiro que receberia do financiamento enquanto perdurarem as pendências, ficando assim no prejuízo com a desvalorização da moeda.
Há ainda o risco do vendedor ter que pagar multa rescisória por não pagar outro compromisso, como a compra de outro imóvel, diante do bloqueio de seu crédito que tinha a certeza de que seria liberado no prazo de 30 dias após ter assinado o contrato de financiamento. Enfim, o vício do brasileiro em não atualizar os dados na matrícula do imóvel, seja, o estado civil ou as características da construção, gerará grandes prejuízos que os corretores de imóveis e os bancos não alertam, pois a esses interessa, antes de tudo, concluir a transação. Cabe a cada contratante, seja comprador ou vendedor, compreender as questões legais e técnicas que envolvem as transações imobiliárias, não podendo esperar que a imobiliária ou o corretor de imóveis venha a agir como seu advogado, pois este atua como consultor especializado em determinada área, que aprofunda em detalhes jurídicos e nos riscos que visa reduzir e não como promotor de vendas.
Esse artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da CMI-MG
