A partir de 16/11/20 entrará em funcionamento o PIX, que permitirá transferências de dinheiro e pagamentos instantâneos a qualquer hora ou dia, sem nenhum custo para pessoa física, sendo que tende substituir o DOC e o TED por gerar economia. Entretanto, até que o Banco Central crie mecanismos de segurança, semelhantes aos oferecidos pelo boleto, que permite ao credor o controle célere do pagamento e que evita que o devedor pague valor diferente do contratado, será impossível as imobiliárias, os condomínios e determinadas empresas adotarem o PIX. Sem o controle eficaz fornecido pelo banco, por meio do boleto, o devedor correr o risco de ser cobrado em duplicidade.
O surgimento do boleto no setor imobiliário demorou muitos anos, pois o que imperou por décadas foi o pagamento na sede da imobiliária, que lhe proporcionava maior controle das rotineiras negociações do valor do aluguel e da pontualidade dos encargos. Somente após muita insistência dos inquilinos que desejavam evitar os custos com o deslocamento para pagar a obrigação na sede da empresa, é que as administradoras de imóveis passaram a adotar o boleto. Ficou acertado que deveria prever no contrato de locação que o inquilino concordava em arcar com o custo cobrado pelo banco, em respeito ao inciso XII, do art. 22 da Lei do Inquilinato.
Motivados pela comodidade e pelo transtorno de não ser possível encontrar o síndico em casa 24h para receber a taxa, os condomínios seguiram o mesmo caminho, ou seja, passaram a adotar o boleto que permite o controle da pontualidade e, ainda, que o credor insira mensagens e orientações relevantes para a segurança da transação.
A inovação do PIX é boa para o mercado, mas por outro lado facilitará a fraude em diversas situações, podendo gerar prejuízo para quem fornecer, sem a devida cautela, a sua “chave de endereçamento”, que se origina do e-mail, CPF, nº de telefone ou código de nºs e letras aleatório, chamado de EVP, do favorecido pela transferência. O sistema nem começou a funcionar e já circulam notícias de bancos ou terceiros se utilizando desses dados, sem autorização da pessoa, para criar chaves falsas ou à revelia do cliente.
Como de costume, haverá aqueles que insistirão em não pagar os custos de emissão do boleto bancário, tentando ignorar que assumiram essa obrigação no contrato de locação, compra ou na ata da assembleia de condomínio, que aprovou que o credor receberá o crédito somente por meio de boleto bancário.
No caso das locações é fundamental o controle sobre o valor que é pago pelo inquilino para evitar problemas judiciais, dentre eles a sabotagem em relação à Ação Revisional de Aluguel (art. 19 da Lei 8.245/91) ou à Ação de Despejo por Falta de Pagamento, que preveem ônus a ser assumido pelo inquilino que provoca a demanda judicial. No caso da Ação Revisional, que exige o prazo de três anos sem qualquer acordo no valor para que seja possível ajustar o aluguel defasado ao valor de mercado, sendo realizado um depósito irregular diante da evidência de que haverá o litígio, poderá o proprietário/locador ter prejuízos ao andamento do processo.
Da mesma forma, após a distribuição da Ação de Despejo por Falta de Pagamento, o locador que tiver fornecido sua conta bancária (PIX), poderá vir a ter problemas diante da malícia do inquilino ignorar o procedimento judicial e realizar a transferência do valor do aluguel à revelia do locador.
JURISPRUDÊNCIA CONSAGROU DEVER DE RESPEITAR O CONTRATO
Quanto à legalidade da tarifa que o banco cobra para emitir o boleto, o STJ pacificou o entendimento de que entre locador e inquilino não há relação de consumo, pois essa é regulada pela Lei do Inquilinato nº 8.245/91. Por ser direito disponível, cabe ao inquilino assumir tal pagamento, com base no art. 327 do Código Civil, que trata “Do lugar do pagamento”, pois tal sistema foi adotado para facilitar a quitação do aluguel por parte do devedor. Além disso, o inciso VIII, do art. 22 da Lei nº 8.245/91 permite a contratação que transfere essa taxa ao inquilino. Há inúmeras decisões judiciais confirmando que as leis que regulam essas relações não se sujeitam à nenhuma Resolução ou Portaria do Banco Central. Por todos serem obrigados a respeitar a Constituição Federal, o ato jurídico perfeito, a especialidade das leis e a hierarquia das normas conforme a Pirâmide de Hans Kelsen, fica evidente que o contrato firmado entre as partes prevalece em prol da segurança jurídica.
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
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