Por uma questão lógica, que é reiterada nas previsões legais, o corretor de imóveis tem como cliente o proprietário do imóvel, pois é este que lhe autoriza a promover a venda e, em função dessa prestação de serviços, lhe remunera quando ocorre o fechamento do negócio. A lei proíbe que o corretor receba comissão das duas partes, sendo também antiético agir contra quem lhe confiou os interesses, devendo proceder conforme as instruções passadas pelo vendedor, conforme artigo 722 Código Civil e a Lei 6.530/78 que regulamenta a profissão de corretor de imóveis. Porém, há situações que é percebida uma inversão na prestação de serviços, pois o corretor deixa evidente que trabalha em prol do comprador, ao agir contra os interesses do vendedor que o remunera, o que é ilógico.
O corretor é um prestador de serviços comissionado, que recebe seu pagamento apenas se a compra e venda for concretizada, sendo esperado que aja de maneira ética, em especial, em defesa de quem lhe remunera. Da mesma maneira a Lei do Inquilinato, nº 8.245/91, estabelece que a imobiliária e o corretor por prestarem serviços ao locador recebem apenas deste a sua remuneração, sendo proibido cobrar do inquilino qualquer comissão, ou seja, fica óbvio que o cliente é o proprietário do imóvel.
Primeiramente, ao avaliar o bem a ser vendido, o corretor deve considerar os elementos técnicos que podem influenciar o preço do imóvel para mensurar o seu valor de mercado, dentro da realidade, em prol de quem lhe confiou a tarefa.
O profissional experiente agrega valor ao imóvel que pretende vender, de modo a demonstrar ao comprador que pagar o preço proposto é um bom negócio. Visa destacar os pontos positivos do imóvel, como a localização, o potencial de crescimento da região, a qualidade da estrutura edificada no local, entre outros muitos argumentos que podem valorizar o negócio, pois quanto maior o preço melhor a comissão.
AGREGAR VALOR OU DESVALORIZAR O IMÓVEL?
Não se defende aqui quem especula, pede preço acima do mercado para captar o imóvel, mas consiste dever do corretor saber o valor real do bem e orientar seu cliente de forma clara e responsável. Da mesma maneira deve agir o vendedor, pois a boa-fé, o respeito e consideração proporcionam segurança nas relações comerciais.
A boa prestação de serviços resulta ainda, na fidelização do cliente do corretor, que caso queira vender outro imóvel, certamente procurará quem lhe deu bom atendimento. Importante ressaltar ser comum grande parte dos negócios decorrem de indicações de quem ficou satisfeito com a imobiliária.
CORRETOR DO COMPRADOR: ERRA A LUDIBRIAR QUEM LHE REMUNERA
Entretanto, há caso de corretor que desvaloriza o imóvel que intermedia, a fim de torná-lo mais atrativo ao comprador, como se trabalhasse para este e, sem pensar em consequências causa prejuízos a si próprio e ao vendedor. Esse profissional, ao se deparar com um comprador em dúvida sobre o fechamento do negócio, desvaloriza o imóvel do vendedor para reduzir o preço até a quantia que tal comprador está disposto a pagar. Ou seja, ao invés de agregar valor ao bem, o corretor, que deseja obter uma comissão rápida e a qualquer custo, ainda que em valor reduzido, deprecia o imóvel, que poderia ser vendido no preço adequado para outro comprador no futuro.
Cabe ao corretor refletir, pois poderá perder sua comissão se o vendedor perceber que foi mal assessorado e tendo realizado um negócio prejudicial, pode desfazê-lo de maneira justificada.
PROPRIETÁRIO ESTIMULA A FALTA DE PROFISSIONALISMO
Em vários casos é o proprietário que contribui com a falta de seriedade na prestação de serviços, pois ao busca avaliação gratuita com diversos corretores, sem ter nenhum critério de escolha, estimula o trabalho sem compromisso. Diante dessa falta de seletividade obtém avaliação abaixo do preço, pois o foco de alguns corretores é vender rápido diante da inexistência de compromisso do vendedor em lhe conceder exclusividade ou por perceber que este não valoriza o trabalho de intermediação imobiliária.
Nesse tipo de relação o que impera é o interesse do proprietário em apenas saber o preço até para vender diretamente e por isso não se preocupa em escolher um profissional melhor qualificado. Por isso, esse corretor, pode vir a estipular um valor menor para facilitar o trabalho de vender o imóvel. Diante da ausência da boa-fé e de informação clara ao vendedor, que podem configurar lesão e infração do corretor ao dever de orientar corretamente seu cliente, o contrato torna-se anulável, tendo como base os artigos 422, 157 e 723 do Código Civil.
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Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
