Exercer a função de síndico exige sabedoria e boa vontade em buscar orientação jurídica e técnica especializada para que possa agir com acerto no enfrentamento dos problemas de maneira a resolvê-los definitivamente. Todavia, há síndico que apesar de reconhecer que não domina as leis que envolvem o direito imobiliário, age de forma ditatorial e abusiva, como se fosse “dono do edifício”, ignorando que sua atuação tem limites, ou seja, que ele pode responder com seu patrimônio pessoal em decorrência dos danos que causar por excesso de mandato.
Diante dos conflitos que ocorrem em diversos edifícios é comum os condôminos repudiarem a ideia assumir a sindicância. Por isso, às vezes, é contratado um síndico profissional, que é orientado por um conselho formado por condôminos. Nesse caso, é importante o síndico profissional esclarecer ao conselho sobre seu dever de agir com imparcialidade, respeitando as leis, não podendo atender determinação injusta de algum grupo que vise prejudicar quaisquer condôminos.
Em geral, o síndico é proprietário de uma unidade, sendo importante ele entender que é um condômino como os demais e que o fato dele administrar não lhe dá o direito de ignorar o dever de agir com transparência, de prestar contas a quem tenha dúvida, pois os recursos pertencem à coletividade. Os contratos, os livros de ata e contábeis, as notas fiscais, os orçamentos não são da casa dele, não estão no CPF dele, mas no CPNJ do condomínio, tendo cada coproprietário direito de acessar os documentos. Qualquer condômino ou seu procurador pode solicitar esclarecimentos por escrito, a qualquer momento, sobre despesas ou procedimentos, não se confundindo tal ato à Prestação de Contas que é prestada anualmente à assembleia. Não pode o síndico se recusar a dar recibo no protocolo de carta ou notificação endereçada ao condomínio, sendo seu dever dar ciência à coletividade caso envolva risco de litígio, nos termos do art. 1.348 do Código Civil.
A maioria dos síndicos age com retidão, são bem intencionados, mas o fato de nobremente prestar um serviço aos demais moradores não dá o direito ao síndico de assumir uma postura de “xerife”, tomando decisões que contrariem a convenção e a lei.
Constitui atitude irregular o síndico realizar obras conforme seu desejo pessoal ou vontade, sem ter a aprovação da assembleia. Cabe à assembleia, devidamente convocada por um edital que conste exatamente o que será deliberado, aprovar a taxa extra de obras e qual construtora irá fazer reformas, mediante orçamentos que sejam fáceis de entender. A cobrança da taxa extra sem constar na ata todos os detalhes e valores aprovados pode vir a ser considerada ilegal. É a transparência da administração que concede segurança na cobrança, inclusive daquele que se recusar a pagar, o qual poderá ser compelido a quitar sua obrigação em juízo.
A escolha das cores, materiais e padrões de acabamento merecem uma atenção especial, pois se trata de obra coletiva e, o bom gosto deve ser analisado de forma técnica, pois obter unanimidade entre tantas pessoas é praticamente impossível. Por isso, é inaceitável que somente uma pessoa (às vezes, com gosto duvidoso) determine qual será o acabamento da fachada, corredores, portaria ou demais áreas comuns. O desejo individual não pode prevalecer sobre o interesse coletivo. Nesses casos, a opinião de um arquiteto ou decorador deve ser valorizada, pois certamente haverá maior acerto a escolha baseada na experiência.
Por outro lado, há obras que são obrigatórias, como o conserto do telhado ou da fachada que está infiltrando e mofando determinado apartamento. Não pode o síndico retardar esse reparo e restabelecer a unidade em perfeito estado, pois a demora aumentará os custos da reparação.
Quanto a algum conflito entre os dois condôminos, seja em relação ao uso da garagem, barulho ou infiltração, cabe ao síndico agir com critério, não podendo gerar custo judicial para o condomínio se o assunto se limitar a apenas aos dois vizinhos. Respeitar a assembleia, agir com boa-fé e dentro dos limites legais contribui para a harmonia do condomínio.
Esse artigo foi publicado no Jornal Diário do Comércio
Kênio de Souza Pereira
Vice-Presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro da CMI-MG e do SECOVI-MG
Membro do IBRADIM – Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário
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