A sensação de segurança, a comodidade de contar com o porteiro para receber encomendas ou para ajudar nas situações de emergência são fatores determinantes para várias pessoas definirem pela escolha do apartamento, da loja ou da sala que irá comprar ou alugar. Sua presença proporciona o controle da entrada de quem acessa a moradia, em especial nos edifícios comerciais que são visitados constantemente por estranhos e clientes. A existência do porteiro 24 horas é importante para frustrar a ação de bandidos, bem como de impedir que pessoas indesejáveis saibam se o morador está na unidade.
Em decorrência da insegurança dos grandes centros urbanos, muitas famílias preferem comprar ou alugar edifícios que possuam porteiros, que se tornam mais importante nos prédios com dezenas de unidades. Entretanto, com a intenção de reduzir o valor da quota de condomínio, especialmente diante da queda do poder aquisitivo com a pandemia, com o surgimento das portarias virtuais e a modernização dos sistemas eletrônicos de segurança, tem aumentado a polêmica em alguns condomínios que visam reduzir a quota de condomínio por meio da redução do número de porteiros.
PERFIL DO EMPREENDIMENTO
O tema é complexo, pois envolve diversos pontos que variam de um empreendimento para outro, conforme o seu padrão, número de unidades, localização, perfil da vizinhança, estrutura, poder aquisitivo dos moradores ou das empresas ali instaladas, horários de funcionamento, dentre outros pontos.
Diante disso, é essencial tratar da pretensão daqueles que desejam reduzir o número de porteiros, sua eliminação ou sua substituição por portaria virtual ou equipamentos eletrônicos, com cuidado e ampla divulgação prévia dos dados, custos, vantagens e desvantagens de cada opção. É fundamental os moradores e usuários terem tempo para refletir antes de vir a deliberarem numa assembleia.
IMPORTANTE RESPEITAR O PERFIL DOS MORADORES E DO EDIFÍCIO
É comum que um prédio de mais de 30 apartamentos, necessite de porteiro e a ausência desse profissional pode gerar desconforto, além da sensação de desorganização e insegurança, o que pode desmotivar muitos a comprar ou alugar os apartamentos. Esse problema se repete com as salas e lojas em prédios comerciais, pois nesses casos quanto maior o número de unidades e de elevadores, mais necessário se torna o controle na portaria, sendo comum os prédios comerciais com mais de 200 salas que recebem centenas de desconhecidos diariamente.
EDIFÍCIO PEQUENO NÃO TEM COMO ARCAR COM A DESPESA
Por outro lado, num edifício com 6 apartamentos, caso um condômino venha a exigir porteiros 24 h, será mais sensato mudar, pois é inaceitável implantar um serviço que resultará numa quota de condomínio de R$3.000,00 por mês, já que além dos salários dos três porteiros e um folguista, se soma os encargos (FGTS, férias, 13º, etc), além do vale transporte. Por isso, os porteiros são viáveis somente nos edifícios com maior número de unidades por diluir o custo de modo que a quota de condomínio se mantenha razoável.
Devemos entender que muitas famílias desejam residir num edifício pequeno, com custo menor de condomínio e por isso compram um apartamento no prédio que não tenha porteiro. Da mesma forma há aquelas que não têm crianças e não desejam prédios com áreas de lazer para evitar barulho e despesas. Agora, no momento que um proprietário desejar morar onde tenha portaria 24 horas, quadras, piscina, playground, o sensato será ele mudar e comprar um apartamento que tenha esses equipamentos e características, estando disposto a pagar um valor mais elevado da quota de condomínio que já foi assimilada pelos outros moradores, dentro do perfil que os levou a residir naquele empreendimento.
ANÁLISE: SEGURANÇA X REDUÇÃO DE CUSTOS
Muitos síndicos ao atender o pedido de alguns, tentam minimizar os gastos com a redução dos porteiros ou com a implementação de portaria virtual. Entretanto, tal medida deve ser analisada com muito critério pelos condôminos, pois às vezes o valor da quota de condomínio atualmente pago é razoável, compatível com o padrão e volume de unidades, sendo que a retirada do porteiro poderá gerar mais transtorno do que benefício. Por se tratar de fator de segurança, em alguns casos altera a concepção do prédio e frustra as expectativas de vários compradores que optaram por ali morar justamente por ter porteiros.
É possível sim que, caso queiram, os condôminos optem pela substituição do porteiro por outro sistema. Essa medida deve ser analisada com muita cautela e critério. Os custos com a implementação e manutenção da portaria virtual não são baixos e a diferença de valores pode não justificar a alteração. Em alguns casos, a retirada do porteiro elimina uma série de benefícios e faz com que o edifício perca a atratividade para terceiros e até mesmo para os próprios condôminos.
FORMA CORRETA E CRÍTEROS A SEREM AVALIADOS
Para se tomar uma decisão tão complexa, deve-se levar em conta diversos fatores como custos com a implementação e manutenção da portaria virtual ou outro sistema, viabilidade de sua utilização em relação ao porte do condomínio, eficiência, entre outros. As diversas opções devem ser analisadas com calma por todos bem antes da assembleia. Não se admite que uma decisão tão complexa seja tomada de forma banal, sem reflexão, como se fosse uma decisão simples, pois grande parte das convenções são mal redigidas e por isso favorecem embates judiciais que podem acarretar grandes despesas, já que o processo poderá perdurar por anos.
O aconselhável, nos casos que envolvem deliberações complexas, é que seja contratada uma assessoria jurídica para verificar os procedimentos, que variam conforme as características do empreendimento, pois é mais inteligente evitar os conflitos. O síndico o direito de consulta um advogado especializado para orienta-lo, independentemente de autorização, pois ele não tem que dominar questões jurídicas. Cabe ao síndico se precaver e evitar a tomada de decisão, sem o devido respaldo, pois é comum, quando surge um problema futuro, que alguns vizinhos aleguem que este decorreu de ato indevido do síndico.
Portanto, após o condomínio concluir esses procedimentos que permitem o necessário conhecimento das opções, será a hora de elaborar o edital, que deverá conter os dados completos sobre o que será decidido para que todos compareçam. Somente assim, haverá condições de todos os interessados saberem da importância de participar da assembleia que deliberará sobre esse tema, resultando, assim, a necessária legitimidade quanto a essa decisão.
Belo Horizonte, julho de 2021.
Clique aqui para ler a matéria que foi divulgada no Jornal do Síndico
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
