Locador tem o direito de escolher quem irá ocupar seu imóvel
A maioria das pessoas tem pouca experiência em alugar um imóvel e ao comparecer à imobiliária desconhece a sistemática de funcionamento, deixando de tomar providências prévias que podem facilitar a aprovação da sua ficha de cadastro e dos fiadores. As imobiliárias têm como foco proteger o proprietário do imóvel, no caso, o locador de riscos e problemas. Diante disso, o locador paga à imobiliária para selecionar o inquilino dentro do perfil desejado, cabendo a essa, como especialista analisar o cadastro e as garantias de maneira que aquele que a contrata tenha segurança no caso de inadimplência. Em nenhuma hipótese deve o pretendente à locação entrar em contato direto como locador, pois caso esse desejasse realizar a locação diretamente não teria contratado a imobiliária.
- NÃO EXISTE PREFERÊNCIA DE QUEM ENTREGA A FICHA PRIMEIRO
Há candidato à locação que fica chateado ao ver que o imóvel que lhe interessou acabou sendo alugado por outro pretendente, apesar de ter preenchido as fichas de cadastro e entregue à imobiliária para análise. Em vários casos o pretendente deixa de levar informações e documentos que poderiam aumentar a segurança da locação e agilizar a aprovação do seu cadastro. Ao entregar as fichas cadastrais com falhas, sem documentos atualizados (comprovantes de renda, registro do imóvel do fiador e certidão negativa de ônus com menos de 30 dias, etc) dá chance de outra ficha completa, que é apresentada depois, ser melhor avaliada e aprovada.
Portanto, em vários casos a frustração em não conseguir alugar o imóvel decorre da falta de agilidade do próprio candidato que deixa de tomar as providências essenciais para que tenha êxito de ser escolhido dentre vários candidatos. Caso a imobiliária ficasse dias e dias esperando a boa vontade do primeiro candidato completar a documentação a ficha e deixasse de alugar para os que chegaram depois com o cadastro completo, seria considerada inapta, pois o locador a dispensaria por ser incompetente ao fazê-lo perde a renda do aluguel, além de lhe causar prejuízo com o pagamento do IPTU e da quota de condomínio do imóvel fechado.
- BONS IMÓVEIS SÃO DISPUTADOS POR VÁRIOS PRETENDENTES
O valor dos imóveis disponíveis para locação está atrativo, sendo que quando são bem localizados e em ótimo estado são disputados, às vezes, por vários candidatos. A lei garante ao locador escolher quem irá ocupar sua propriedade, pois essa é uma prerrogativa dele. Não cabe a ninguém, nem mesmo à imobiliária, questionar o locador que exige que lhe sejam apresentadas as fichas do inquilino e dos fiadores para que ele dê a palavra final sobre quem irá morar ou trabalhar no imóvel que lhe pertence.
Uma dica para o pretendente sair na frente e ter seu cadastro aprovado é desde o momento que iniciar a procurado do imóvel, solicitar os documentos dos fiadores e deixar tudo pronto para poder preencher as fichas de cadastro de imediato, logo que encontrar o imóvel desejado. Assim viabiliza a aprovação rápida da locação e elimina a concorrência.
Muitos candidatos perdem o imóvel por falta de tempo dos fiadores em obter os documentos, sendo que alguns viajam ou demoram em apresentar o registro atualizado do imóvel com a certidão negativa de ônus que o cartório de registro pede cinco dias para expedir.
3 – IMOBILIÁRIA É APENAS REPRESENTANTE DO LOCADOR
O locador ao nomear como procuradora uma imobiliária exige que essa seja profissional e criteriosa para escolher o melhor candidato a inquilino, que deverá ter boas garantias. A forma de garantia mais utilizada a fiança representada por dois fiadores, devendo ambos terem renda comprovada de no mínimo quatro vezes o valor do aluguel e encargos, sendo que pelo menos um deverá ter um imóvel (exceto lote, pois esse é facilmente vendido) quitado, localizado no mesmo município onde for efetivada a locação.
4 – SE LOCAÇÃO FOSSE SIMPLES NÃO EXISTIRIA IMOBILIÁRIA
O locador contrata uma imobiliária por ser complexa a relação locatícia, pois envolve interesses opostos, além do fato da Lei do Inquilinato ser protecionista, pois no caso de inadimplência é comum o processo de despejo e cobrança ser demorado. Diante da lentidão do Poder Judiciário, do risco de conflitos, pois os interesses do inquilino e do locador são antagônicos e pelo fato de poucos profissionais dominarem as regras do mercado, o locador evita ter contato com o inquilino.
4.1 – Pretendente deve analisar o estado do imóvel antes de alugar
A Lei do Inquilinato, por ser muita ampla e envolver diversos procedimentos, é desafiadora para os advogados que não são especializados na matéria. Dessa maneira, cabe ao pretende à locação negociar somente com a imobiliária, devendo fazer as solicitações sobre o estado do imóvel antes de assinar o contrato. Depois que assinar o contrato torna-se ilógico solicitar reformas, pois o locador facilmente deixara de atender, tendo em vista que o inquilino aceitou o imóvel por aquele preço por este estar naquela condição. Se fosse para ele investir mais no imóvel, teria solicitar um valor maior de aluguel.
4.2 – Cabe ao pretendente oferecer a melhor ficha para ter a preferência
Cabe à imobiliária fazer o possível para escolher o candidato mais adequado – independente de quem apareceu primeiro – com a melhor renda/emprego e as garantias (fiador, seguro fiança, título de capitalização) mais robustas, pois sua função é reduzir os riscos. Essa é a regra do mercado, não existindo nenhum direito do pretendente se impor para ser escolhido ou reclamar dos critérios do locador, pois este coloca no seu imóvel quem ele bem entende.
Seria incompetente a imobiliária que fizesse o contrato de locação com um inquilino com fiadores com baixa renda se tivesse um outro cadastro bem melhor, que desse maior segurança para o locador.
5 – PRETENDENTE DEVE AGILIZAR DOCUMENTAÇÃO
Diante dessas regras que sempre regeram o mercado, cabe ao candidato, ao começar a ver as ofertas, já ter em mãos todos os seus documentos e dos fiadores, com os comprovantes de renda e de propriedade do imóvel de maneira a facilitar a aprovação do cadastro.
Nenhuma imobiliária reserva o imóvel para quem está ainda colhendo os documentos, pois isso prejudicaria o locador. Os demais pretendentes se sentiriam desrespeitados se tivessem que esperar o candidato “estrela” (que apresentou as fichas primeiro) que fica dias e dias, colhendo os documentos vagarosamente, para apresentar à imobiliária, e que, em muitos casos, depois desiste ou muda de ideia.
Portanto, é assim que funciona a seleção dos inquilinos, da mesma forma que em inúmeros negócios, onde a pessoa procura fazer a transação com quem se oferece maior segurança. É importante que o pretendente que não foi o escolhido compreenda que o trabalho de teve com as fichas não foi em vão, pois poderão ser apresentadas para outro imóvel, de forma que terá mais chances que os demais pretendentes, por já possuir toda a documentação.
Belo Horizonte, abril 2021.
Esse artigo foi publicado no Revista Soberana.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Professor e coordenador da pós-graduação da Escola Superior de Advocacia da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
