A quota de condomínio ordinária destina-se ao pagamento das despesas com manutenção e conservação do edifício e o ideal é que seu valor seja fixo para facilitar a administração, bem como a previsão no orçamento dos condôminos. O seu valor fixo, sem os acréscimos casuais como o 13º salário, evita prejuízos para aqueles que permanecem no edifício e que acabam arcando com custos que deveriam ser pagos também pelos vizinhos que porventura se mudam antes do final do ano.
Consiste numa prática imprópria alguns condôminos estipularem a quota de condomínio com base no rateio exato das despesas, a cada mês, pois isso gera transtornos operacionais para o síndico, além de problemas com a falta de previsão para quem paga. Não é racional o caixa ficar zerado todo mês, pois há despesas além das ordinárias previamente estipuladas. Até mesmo numa residência simples há custos ocasionais, como por exemplo, o conserto de um equipamento, troca de lâmpadas, de uma tomada, etc. Se a bomba d’água tiver que ser trocada, a porta blindex quebrar, o elevador necessitar de um reparo urgente, dentre outros imprevistos, não é razoável que o síndico fique correndo atrás dos vizinhos para arrecadar recursos já que deveriam estar no caixa, pois é normal ocorrer defeitos ou despesas extras que não devem ser cobertos pelo Fundo de Reserva.
FUNDO DE RESERVA NÃO PODE SER UTILIZADO PARA DESPESA ORDINÁRIA
O Fundo de Reserva deve ser aplicado numa Poupança e destina-se especialmente ao pagamento de obras expressivas, as quais são custeadas pelos proprietários, ou seja, sem reflexos nos inquilinos. É importante que a taxa ordinária cubra todos os custos para não gerar benefícios indevidos para o inquilino, especialmente quando este muda do prédio, por exemplo, em outubro, não tendo contribuído com o pagamento do 13º salário, férias e aviso prévio dos empregados que lhe prestaram serviços, dentre outros.
VALOR VARIÁVEL DA QUOTA GERA CONFUSÃO
Quando o condomínio estabelece o valor da quota mensal variável, gera dificuldade de controle para quem paga, e ainda, não acarreta nenhum benefício para os condôminos, mas apenas confusão, especialmente num processo judicial a ponto de gerar perícia em alguns casos. Outro ponto interessante é que consiste uma imprecisão o costume de definir a quota como se fosse taxa, pois esta consiste numa espécie de tributo que tem seu valor determinado pelo Poder Público como pagamento de um serviço.
A assembleia de condomínio pode fixar a quota de condomínio sobre a média dos três últimos meses, por exemplo, com um percentual que pode variar de 7% a 15% a mais, para que sobre dinheiro para o condomínio, para cobrir outros custos eventuais.
O síndico não pode carregar a responsabilidade da quota de condomínio variável, pois há casos dele até colocar seu dinheiro no caixa para cobrir despesas inesperadas e que deveria se paga com um saldo de caixa que é necessário em qualquer condomínio. Com o caixa zerado, muitos condomínios ficam no vermelho e acabam tendo prejuízo com o pagamento de multas por impontualidade diante da falta de recursos.
Belo Horizonte 09 dezembro 2013
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
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