Alterar critério da fração ideal para fazer divisão justa exige profissionalismo
Os proprietários de coberturas, áreas privativas ou apartamentos duplex em edifícios com mais de um tipo de unidades, sendo umas maiores e outras menores, sofrem prejuízos constantes ao pagarem despesas rateadas pela fração ideal, pois como temos esclarecido, de forma pioneira ao longo dos últimos 26 anos, a quota de condomínio decorre das despesas de conservação e manutenção das áreas comuns do edifício, que são igualmente disponibilizadas a todos os condôminos. Portanto, não faz sentido uns pagarem mais que outros. Porém, muitos são os casos de condôminos, cansados do desequilíbrio injustificado nas despesas do condomínio, que tentam mudar o critério de rateio sem assessoria jurídica, sendo que a maioria dessas tentativas resultam em perda de oportunidade valiosa para a solução pacífica do problema.
Quem acredita que os condôminos dos apartamentos menores concordarão facilmente em alterar o critério de rateio de despesas, de fração ideal para igualitário, se ilude. Trata-se de uma missão desafiadora, pois é preciso convencer os vizinhos de que o que se pretende não é que eles paguem mais, mas que todos arquem igualmente por custos que não são gerados mais pelos apartamentos maiores.
É muito difícil obter 2/3 dos coproprietários para modificar a divisão das despesas na convenção, pois em regra há poucos participantes nas assembleias. Conduzir essa pretensão de alterar a divisão do rateio de forma amadora resulta em insucesso em 90% dos casos, especialmente, diante dos diversos procedimentos legais que o Cartório de Registro de Imóveis exige para aceitar a rerratificação da convenção. Vários são os casos de alteração da forma de rateio de maneira precária. que após alguns meses volta a ser pela fração ideal por ter sido irregular, diante de nulidade da ata ou por seu registro no Cartório de Registro de Títulos e Documentos carecer de legalidade.
Diz que apoia, mas vota contra
É comum o dono da cobertura ao conversar diretamente com os vizinhos para buscar o apoio para alterar a convenção encontrar falas amigáveis, que dão razão à solicitação do morador que paga mais. Entretanto, no “momento da verdade”, isto é, na votação em assembleia, o mesmo condômino que antes disse que concordava com a alteração do rateio, arruma desculpas para se abster ou até se posiciona contrariamente. É comum algum vizinho procurar de todas as formas impedir qualquer alteração quanto a fração ideal e fazer campanha para punir quem reside na cobertura como se este tivesse feito algo errado ou que naquela unidade morassem três famílias. Há casos de supostos apoiadores da alteração que sequer comparecem à assembleia, deixando o condômino que visa o rateio igualitário sem suporte, o que resulta na rejeição da mudança pretendida.
A postura honesta, racional e moral apresentada antes da assembleia é “esquecida” quando a decisão deve ser tomada em grupo, pois ninguém assume sozinho o seu intuito de levar vantagem ou onerar alguém, seja por inveja, antipatia ou para economizar com o prejuízo alheio. Neste momento, as pessoas que são beneficiadas por pagarem menos do que o valor justo, se unem para sabotar a solução correta. É comum um grupo protelar a marcação da assembleia, evitar discutir o rateio, inventar que a lei determina que seja correto lesar o vizinho, além de agredir, ofender e constranger aquele que deseja um rateio equilibrado. Pensam com o bolso, esquecem da ética, rejeitam a matemática e a lógica para continuar prejudicando o vizinho forçando-o a pagar muito mais do que o que seria correto, inclusive nas reformas nos elevadores, portaria e áreas de lazer, que acaba desvalorizando sua unidade.
Condução profissional é investimento, não custo
A experiência comprova o grande erro de tentar alterar a convenção diretamente, com base em matérias de jornais e decisões judiciais, pois o assunto é bem mais amplo e complexo. Não se limita a isso e ao final atrapalha o trabalho que seria realizado pelo advogado que é contratado após os choques provocados pelos debates acalorados nas reuniões conduzidos de maneira emocional.
O auxílio prévio de um especialista poupa o condômino de unidade maior (cobertura, apartamento ou loja térrea) de desgastes e constrangimentos, pois ele sabe enfrentar manobras daqueles que tentam protelar ou impedir a mudança do rateio de despesas. A argumentação técnica apresentada de maneira estratégica é o diferencial, cabendo ao advogado especializado conduzir o assunto adequadamente.
Belo Horizonte, 13 de setembro 2021.
Esse artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
