As chuvas que causam danos aos telhados e fachadas dos edifícios acarretam infiltrações nos apartamentos, salas e lojas, que se agravam quando, de maneira ilógica e ilegal, o síndico deixa de tomar providências urgentes para sanar a origem do problema. Essa inércia pode impossibilitar a moradia, danificar aparelhos eletrônicos, tapetes, móveis, livros, roupas, além de gerar alergia e danos à saúde, acirrando conflitos a ponto de resultar em processos judiciais demorados e onerosos.
O mais espantoso é a má-fé da administração e de alguns condôminos que ignoram o direito do vizinho e de sua família residirem num local sem goteiras, mofo, mal cheiro, sendo comum, terem que desocupar o apartamento para preservarem a saúde. Diante da demora na solução da adversidade, que causa aflição, sofrimento, humilhação, ansiedade e danos psicológicos aos moradores, o Poder Judiciário, tem condenado os condomínios a realizarem a obra, a indenizarem os prejuízos causados no imóvel (nova pintura, pisos, móveis, aparelhos eletrônicos, etc), a pagarem as custas processuais, perícias, honorários advocatícios, bem como a arcarem com os danos morais para cada um dos autores da ação. Tal condenação tem caráter educativo e estimula a honestidade e o respeito, pois a lei veda o uso nocivo da propriedade.
SE NÃO QUER TRATAR DOS PROBLEMAS, NÃO SEJA SÍNDICO
Há pessoas que não desejam solucionar conflitos e assim “fogem” quando são procuradas por condômino desesperado, diante do cenário de destruição que se instalou em seu apartamento ou local de trabalho. Essa atitude não é compatível com a função de síndico, tendo este direito de buscar a orientação de um advogado especializado, pois, assim economizará e evitará conflitos, ao saber que tem que agir com rapidez e consertar os locais de gerar infiltrações e indenizar os danos.
O resultado da falta de preparo de alguns síndicos acarreta prejuízos elevados, como no caso de um apartamento na zona sul de BH que ficou anos sem poder ser utilizado. O condomínio, ao ser condenado, foi obrigado a arcar com mais de R$450 mil, pois teve que indenizar os aluguéis, taxa de condomínio e IPTU, bem como refazer as paredes, pisos, armários danificados pela infiltração do telhado. Se o condomínio tivesse agido com respeito e celeridade teria gasto apenas R$40 mil.
DIREITO DE TER SUA PROPRIEDADE RESPEITADA
Mais de 40% das ações movidas por proprietários que sofreram danos decorrentes de infiltrações são causadas pela postura inconsequente do síndico e poderiam ter sido evitadas se este, simplesmente, realizasse a reforma de imediato. Irracionalmente, alguns condomínios contratam advogados (cujos honorários e perícias são pagos por todos os condôminos) para debater sobre o óbvio, sua responsabilidade, gerando prejuízos ainda maiores. É incrível como alguns gastam tempo e dinheiro para defender o indefensável!
ESCOLA O MELHOR E NÃO O MAIS BARATO
Fere a lei a postura da assembleia alegar falta de recursos, pois cabe aos condôminos aprovarem a taxa extra, sendo a obra obrigatória. Quem não pagar a taxa extra será cobrado judicialmente, podendo sua unidade ser penhorada e levada a leilão no caso de inadimplência. Por isso e diante da redação confusa da maioria das convenções, se torna importante o condomínio contratar um advogado para conduzir a aprovação das taxas extras desde do primeiro momento para evitar falhas que podem atrasar um processo.
Ao escolher um profissional ou empresa, o maior erro dos condomínios é optar pelo mais barato, pois em vários casos, o serviço acaba tendo que ser refeito. Ao constatar que contratou um profissional ruim, porque o problema persiste, quem votou contra o melhor profissional por ter esse preço mais elevado, acaba negando o erro, deixa de assumir que ignorou que deveria ter feito a escolha de maneira criteriosa, evitando uma solução paliativa ou mais barata. Pode qualquer condômino apresentar orçamentos, sendo dever do síndico fornecer previamente o escopo dos serviços, por escrito, para que os orçamentos sejam passíveis de serem comparados, inclusive em relação à experiência e credibilidade de cada prestador de serviços, seja ele, construtor, arquiteto, técnico, advogado, empresa de elevadores, administradora, dentre outros que atuam no setor condominial.
Deve-se contratar um serviço com base na qualidade e na experiência, e nunca o profissional mais barato, pois pode estar aprendendo o ofício. Síndico atencioso evita problemas e melhora a convivência.
Belo Horizonte, 28 de fevereiro de 2022.
Este artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
Kênio de Souza Pereira
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (2010 a 2021)
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
