Quando se compra um apartamento, sala ou loja em condomínio, muitos cuidados são adotados pelo comprador para ter segurança quanto ao imóvel adquirido. Porém, muitas vezes ele deixa de observar uma fonte importantíssima de informações sobre o perfil do condomínio: o livro de atas. Ao deixar de verificar as deliberações ocorridas no edifício, o comprador se lança a um ambiente completamente desconhecido, onde pode haver conflitos graves que podem, inclusive, desvalorizar o imóvel comprado.
As atas são como um termômetro do condomínio e indicam quando o ambiente é nocivo, marcado por pessoas que se desrespeitam ou por condôminos antissociais. Esse é um ponto muito importante na decisão da compra de uma unidade em condomínio, pois o comprador inocente acredita que irá integrar um prédio harmonioso, com vizinhos amistosos, mas ao se mudar descobre que brigas e conflitos são dominantes. Ao participar pela primeira vez da assembleia, há comprador que fica surpreso com conflitos que perduram por anos, e acaba dizendo: se soubesse que aqui era assim não teria me mudado para esse prédio.
Primeiramente, é preciso destacar que as atas das assembleias de condomínio devem ser redigidas no decorrer da reunião, e não posteriormente, contendo a realidade do que foi discutido, sendo que deturpar a deliberação com a redação de um texto inverídico, para prejudicar direito ou criar obrigação, configura crime de falsidade ideológica, previsto no art. 299 do Código Penal. Assim, presumindo que as atas existentes nos livros representam a verdade de cada condomínio, elas devem ser analisadas pelo comprador para evitar prejuízos e desgastes. O mesmo cuidado deve ter com os direitos e deveres previstos na convenção, em especial quanto ao rateio de despesas, vagas de garagem e as áreas comuns.
O que procurar nas atas?
A análise prévia das atas do condomínio onde se pretende ter um imóvel visa identificar informações não fornecidas pelos vendedores, que muitas vezes vendem o apartamento, sala ou loja por não suportar os atritos no edifício ou por existir algum problema com o qual não deseja lidar.
Nas assembleias surgem os mais diversos tipos de discussões, sendo que as atas podem revelar que a estrutura do prédio não possui o devido isolamento acústico e por isso há frequentes reclamações sobre barulho excessivo do vizinho. Pode, ainda, conter reclamações sobre vagas de garagem, tutores que permitem que animais de estimação avancem sobre as pessoas, problemas com infiltrações graves que nunca são resolvidas. Há ainda, os problemas com fachada, antena de telefonia que danifica o telhado/laje, podendo a radiação colocar em risco a saúde daqueles que moram ou trabalham no local, dentre outros, o que para alguns são inimagináveis.
Prejuízo certo
Ao longo do tempo, locais como esse se tornam insuportáveis para pessoas normais e educadas, que acabam optando por se mudar, arcando com o prejuízo de todos os investimentos realizados quando compraram o imóvel, como os custos da mudança, instalação de móveis planejados, cortinas, decoração, entre outros, além da comissão de corretagem. O prejuízo é ainda acrescido com o pagamento do ITBI, com a escritura de compra do novo imóvel e com o seu posterior registro no cartório.
Para piorar, ao tentarem vender o apartamento, sala ou loja, podem encontrar compradores mais atentos que verificam as atas antes da compra, o que representa mais um prejuízo, pois para concretizarem a venda, terão que colocar o preço abaixo do valor de mercado, caso contrário o imóvel ficará emperrado até que seja encontrado outro pretendente descuidado.
Belo Horizonte, 11 de julho de 2022.
Este artigo foi publicado no Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/MG (2010-2021)
Vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal (2021)
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
