Os condomínios têm sido vítimas de síndicos que se profissionalizam na manipulação, desvio de recursos, alteração das atas e na obscuridade das prestações de contas que camuflam o recebimento de comissões e vantagens inconfessáveis. Por meio de manobras, obtenção de procurações e perseguição àqueles que ousam enfrentar o síndico ditador, este procura se perpetuar no exercício da função – às vezes com o apoio da administradora – beneficiando-se da baixa presença dos condôminos nas assembleias. Os desinteressados e os que confiam em excesso só acordam quando os prejuízos atingem grandes quantias.
Embora a maioria dos síndicos aja com honradez e seriedade, existem alguns que lesam os condôminos ante o desconhecimento das vítimas que não sabem como enfrentar o síndico especializado em enganar as pessoas.
Para se desvencilhar desse administrador é necessário muito trabalho, organização, união e uma assessoria jurídica atuante para destituí-lo ou eleger outro síndico. Combater o síndico dissimulado é um desafio e requer investimento financeiro dos que desejam o bem do condomínio para evitar os rombos que têm se repetido devido a inércia coletiva.
Há síndico que, tomado por um delírio e desprovido de moralidade, age como se fosse ministro de um tribunal divino. Entretanto, é bom alertar que no mundo real ele não tem a proteção inconsequente do presidente do Senado, que com a sua omissão permite a repetição de atos ilegais.
O síndico não pode utilizar seu conhecimento e nem gastar dinheiro do condomínio para afrontar quem o fiscaliza. Não é dono do edifício que tem CNPJ, sendo vedado realizar obras sem a prévia autorização da assembleia, como se fosse com seu CPF e com dinheiro do seu bolso. Ele é um procurador com poderes limitados, que deve agir em benefício dos condôminos e não do seu. Seu mandato é provisório, tendo o dever legal de prestar contas, explicar o que fez ou deixou de fazer.
Espera-se que ele honre a confiança que lhe foi depositada pelo voto e que cumpra os deveres previstos na convenção e no art. 1.348 do Código Civil (CC). Entretanto, caso venha a cometer excesso de mandato, efetivar gastos indevidos ou causar prejuízos, o síndico tem o dever de indenizar o condomínio, nos termos dos artigos 186 e 927 do CC, podendo responder com os seus bens pessoais.
Quando solicitado para apresentar os documentos ou balancetes deve fazê-lo de imediato, bem antes da assembleia, pois a análise de tantos dados exige vários dias. Criar obstáculo para que todos os condôminos tenham livre acesso à prestação de contas deixa evidente que há algo a esconder, o que inviabiliza a aprovação por ser impossível fazê-lo no curto tempo da assembleia. O síndico obscuro, que convoca a assembleia para dias e horários impróprios para reduzir o número de participantes e que deixa de dar explicações sobre a suspeita de desvios não deve ser reeleito. Reaja, antes que seja tarde. Lute pelo seu patrimônio para não reclamar e lamentar depois.
Belo Horizonte, 1º de dezembro de 2022.
Este artigo foi publicado na Jornal O Tempo.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
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