Um dos momentos mais críticos que existe na compra de unidades em construção consiste na etapa final da obra, quando ocorre a assembleia para instalar o condomínio e a entrega das chaves aos compradores. São detalhes que acarretam enorme prejuízo aos compradores que, tomados pela emoção e ansiedade em obter a posse do bem, deixam de ter cuidados que ajudam as construtoras a se defenderem no processo judicial que acaba ocorrendo por estas deixarem de cumprir suas obrigações, dentre elas pagar o IPTU, a quota de condomínio e entregar o AVCB e os projetos.
Os compradores devem compreender que são sócios do empreendimento, ou seja, cada um tem uma parte do condomínio e devem se unir, tendo direito de saber os nomes, e-mails, endereços e telefones de cada um dos coproprietários, pois somente assim podem se reunir para trocar ideias sobre o patrimônio que possuem em comum e deliberar sobre assuntos relevantes, tais como: a posse do imóvel, o enxoval, o direito de exigir que as unidades e as áreas de lazer sejam devidamente concluídas, para que assim possam recebe-las e promover a mudança para a nova moradia ou local de trabalho.
Desequilíbrio de conhecimento: má-fé x ingenuidade
Centenas de processos judiciais poderiam ser evitados se os compradores se unissem e contratassem uma assessoria jurídica especializada ao final da obra para orientá-los sobre diversos procedimentos que podem evitar prejuízos futuros. Rotineiramente, o construtor procura transferir despesas indevidas para os compradores, inclusive se valendo de manobras e cláusulas contratuais confusas para impor despesas que não seriam aceitas se os clientes tivessem a devida orientação jurídica.
É importante compreender que essa assessoria pode ser contratada por conta do condomínio mediante a aprovação da maioria simples dos presentes na assembleia. Quem não comparecer ou votar contra (o que inclui o condômino amigo do construtor), também terá a obrigação de pagar os honorários do advogado e do perito, pois estes defenderão os interesses da coletividade.
Vários compradores que recebem o apartamento precipitadamente e depois não conseguem ocupá-lo por existirem defeitos que para serem corrigidos exigem que o imóvel esteja vazio; outros, assinam documentos sem compreender que deram quitação à construtora mesmo sem a obra ter sido acabada. Com isso munem a própria construtora contra eles, pois habilmente, esses documentos são apresentados para justificar a negativa de pagar a multa pelo atraso da obra, os defeitos, a quota de condomínio, IPTU e demais despesas que são de responsabilidade da construtora até a finalização total da obra, ou seja, das unidades e de toda a área externa do prédio. É ilógico e fere a lei a intenção da construtora entregar apenas parte do empreendimento para justificar o início da cobrança da quota de condomínio e do IPTU dos compradores.
Procedimentos exigem técnica e atitude prévia
Várias são as situações que os compradores e o síndico se sentem constrangidos em agir com a necessária cautela e acabam perdendo oportunidades de formalizar as insatisfações e problemas que cabem à construtora resolver. Esses devem se unir para contratar um especialista para orienta-los juridicamente, pois o custo é pequeno em relação ao valor do que a construtora lucrará indevidamente em decorrência da inércia e desconhecimento dos compradores. É importante agir preventivamente e com técnica jurídica para inibir a má-fé da construtora que, para não ter prejuízos expressivos, alegam até a prescrição de 3 meses para não cumprir o que é esperado por quem compra um imóvel novo.
Belo Horizonte, 20 de janeiro de 2023.
Este artigo foi publicado na Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
