Os altos custos de contratação de bandeiras hoteleiras para administrar um apart-hotel tem inviabilizado o negócio a longo prazo, pois diante do desgaste da edificação algumas administradoras entregam o prédio por deixar de ser competitivo. Os investidores se sentem traídos ao perceberem que a administradora só visou o lucro além do aceitável, ou seja, que sugou o que pode para obter renda deixando de fazer as manutenções e atualizações essenciais para manter a edifício compatível com a concorrência. O maior desafio é os donos das unidades serem bem assessorados juridicamente para eliminar os abusos cometidas pela administradora.
Administração própria aumenta a lucratividade
O apart-hotel Volpe, localizado na Savassi, em Belo Horizonte, passou a gerar melhor resultado para os proprietários das unidades após ser retirada uma Bandeira Hoteleira e ser eleito o condômino Januário Teodoro de Souza para gerir o prédio. Ele explica “dispensar a Bandeira aumenta a lucratividade, sendo que após longo período o imóvel deteriora e se torna desinteressante para algumas administradoras que o devolvem para transferir aos investidores a responsabilidade de obras que seriam evitadas se tivessem sido realizadas as manutenções preventivas. Sendo assim, o novo modelo de administração própria além de manter em melhores condições o prédio e o mobiliário, gera maior lucro para os investidores, sendo, portanto, a melhor opção para os empresários do ramo”.
Diante disto, constata-se que centenas de edifícios passaram a ser administrados diretamente pelos investidores que deixam de arcar com os custos exagerados da Bandeira Hoteleira.
Condo-hotéis e apart-hotéis: últimos a receber são os donos das unidades
Com este novo modelo, unidades hoteleiras que geravam prejuízo ou rendiam em torno de R$200 mensais, passaram a render mais de R$3 mil em média ao serem eliminadas as despesas excessivas da Bandeira Hoteleira que tem como norma retirar da receita bruta primeiro a sua remuneração e lucro. Depois, o saldo que sobrar é dividido entre os donos das unidades dos apart hotéis.
Falta de conservação compromete a competividade do edifício
Diversos empreendimentos geraram e continuam a gerar decepção aos investidores, nos quais se incluem os condo-hotéis, pois os donos das unidades hoteleiras por não dominarem as nuances do setor desconhecem que algumas administradoras hoteleiras exploram a edificação de forma predatória, pois sugam a maior parte da renda deixando de promover as medidas de conservação e manutenção fundamentais à preservação do empreendimento.
Manutenções estruturais tais como reforma na tubulação hidráulica e elétrica bem como troca de mobiliário e ar-condicionado fazem com que o empreendimento fique desatualizado e pouco competitivo em relação aos prédios mais novos. Por falta de atuação dos investidores, esses acabam recebendo de volta um prédio deteriorado, por falta de investimentos para mantê-lo com boa ocupação, tendo que arcar com reformas caras e compra de mobiliários para manter o negócio funcionando.
Belo Horizonte, 17 de abril de 2023.
Este artigo foi publicado na Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
