Os estacionamentos em edifícios comerciais eram um dos melhores investimentos do mercado imobiliário, especialmente para locação do espaço. Todavia, após o surgimento do Uber, a realização de reuniões virtuais e do home office ocorreu uma redução expressiva da rentabilidade desse negócio. O preço atual das vagas gira em torno de 50% do que era antes auferido e fez os donos dos andares destinados a estacionamento perceberem os abusos e arbitrariedades que são cometidos pela administração do condomínio. Essa situação tem levado à inviabilidade de funcionamento, pois esses imóveis que custam milhões de reais têm obtido aluguéis menores que o valor do IPTU e da quota de condomínio, ou seja, impossíveis de serem mantidos.
Antes da redução da demanda, muitos proprietários dos estacionamentos não observam os balancetes do condomínio, pois obtinham de renda muito boa. Mas, a partir de 2018 temos verificado o aumento dos processos judiciais dos proprietários contestando os procedimentos ilegais dos condomínios que insistem em cobrar valores indevidos, dentre eles: salários e encargos de porteiros e faxineiros, além de cobrar a manutenção de elevadores que são utilizados somente pelas salas, despesas com obras, reformas, água e energia elétrica que beneficiam somente as salas, dentre outras irregularidades que acarretam o enriquecimento sem causa que é vedado pelo Código Civil.
Convenção não pode ferir princípios jurídicos superiores
Além das cobranças que ferem o bom senso e a racionalidade, há síndicos que se aproveitam da boa vontade do inquilino – que aceita tudo para evitar atritos – impondo exigências descabidas, como forçar o estacionamento assumir despesas integrais de funcionário do estacionamento que passa a servir também aos donos das salas e das vagas privativas, as quais são distintas em relação ao estacionamento rotativo.
O estacionamento é onerado de maneira injusta, mas por falta de orientação jurídica especializada em Direito Imobiliário, constata-se que vários acabaram fechando por não gerar receita apta a suportar a quota de condomínio astronômica, fora da realidade por ser cobrada com base na fração ideal do andar. A verdade é que a redação de inúmeras convenções é lastimável, por terem sido copiadas de modelos ultrapassados, pelo redator leigo que, ao ignorar a necessidade de realização de cálculos para criar um rateio inteligente e proporcional que separe as despesas de cada tipo de unidade, cria um critério único.
Salas e lojas são beneficiadas pelo estacionamento rotativo
Esse modelo de edificação surgiu para beneficiar as empresas que ocupam as salas e lojas, pois os clientes que as procuram têm a comodidade de utilizar as vagas do empreendimento. É um diferencial que aumenta o valor de venda e locação das salas e lojas, além de gerar mais conforto e segurança para os ocupantes e clientes.
Diante dessa realidade as vagas rotativas não podem ser oneradas como se fossem salas, cabendo aos donos destas arcarem com os custos de acesso a essa comodidade e aos donos vagas pagarem somente as despesas geradas por sua atividade, dentro dos seus limites de uso.
Desconhecimento sobre fração ideal
A falta de conhecimento sobre a aplicação da fração ideal que foi inserida na Lei de Incorporações (nº 4.591/64) para dividir despesas de construção de unidades negociadas na planta é totalmente diferente de apurar e dividir as despesas de funcionamento das áreas comuns após a ocupação do prédio, gera situações absurdas. Essas cobranças ilógicas têm sido derrubadas com sentenças primorosas baseadas em perícias judiciais que deixam evidente as cobranças excessivas decorrentes de uma convenção amadora e desequilibrada.
Belo Horizonte, 24 de abril de 2023.
Este artigo foi publicado na Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
