Todas as vezes que ocorre uma variação abrupta entre os índices que medem a variação da inflação, constata-se o crescimento das dúvidas sobre a melhor alternativa para reajustar os valores dos aluguéis, que em grande parte dos contratos têm o IGP-M/FGV como indexador. A realidade é que o item habitação representa apenas 1,27% da composição do IGP-M, sendo, portanto, imprópria a afirmação de que “o IGP-M é a inflação do aluguel”.
Os aluguéis, especialmente os residenciais, têm subido bem acima da variação do IPCA, INPC, IGP e IGP-M, fato esse comprovado pelo Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) criado em jan/20 pela FGV para suprir a falta de um índice dedicado a apurar a variação dos preços das locações.
Nos últimos 12 meses (mai/22 a abr/23) o IGP-M foi de -2,17%, sendo a última vez que esse índice fechou um ano com variação negativa (jan/dez) foi em 2017 com -0,53%. A FGV por saber que o IGP-M não apura nem de longe a variação dos aluguéis, criou o IVAR, que no mês de mar/23 subiu 0,97%, acumulando a alta de 8,90% de abr/22 a mar/23, ou seja, demonstrou a ineficiência do IGP-M refletir a variação dos aluguéis, pois em mar/23 subiu 0,05%, com elevação anual de apenas 0,17% no mesmo período.
FGV esclarece a razão da criação do IVAR
No portal da FGV consta que “o IVAR representa um aprimoramento das estatísticas sobre aluguéis residenciais do FGV IBRE”. A sua criação tem “o objetivo de oferecer um índice que reflita de maneira mais fiel a realidade do mercado imobiliário”.
Em destaque no portal encontramos o título: IVAR X IGP-M, no qual a FGV esclarece que o IGP-M consiste na “média da inflação de três grandes setores da economia, seja o agronegócio e a indústria de transformação, as despesas das famílias, também, as despesas com materiais e serviços de construção.” Portanto, ele é composto pelo IPA com 60%, IPC com 30% e pelo INCC com 10%. A FGV frisa que “o IGP-M é fortemente influenciado pelo dólar e pelo preço das commodities no mercado internacional. O IVAR é um índice específico para a mediação da variação dos aluguéis residenciais. Mede a variação de preço para qualquer fim.”
Na prática o que define realmente o preço dos aluguéis é a lei da oferta e procura, não tendo os locadores e nem as imobiliárias como impor o valor, pois esse dependente também da capacidade de pagamento dos locatários.
IVAR deve ser inserido nos contratos
É fundamental entender que o bom senso e a racionalidade devem conduzir as negociações entre os locatários e locadores, sendo o índice apenas um parâmetro a ser utilizado no caso de inexistir boa vontade de qualquer das partes em atualizar o aluguel conforme os preços praticados no mercado. Isso foi consagrado durante a Pandemia, tendo os locadores deixado de aplicar a alta de até 37% (IGP-M jun/21) e até retirado dos novos contratos o IGP-M para ajudar os locatários. Agora, com o aluguel defasado, espera-se o inverso, ou seja, a boa vontade dos locatários em atualizar o preço respeitando o valor de mercado, além de inserir o IVAR nos contratos antigos, pois nos elaborados desde de 2021 tal índice já tem sido utilizado.
Revisão do aluguel trienal se não existir acordo
O valor de mercado é aquele apurado nos imóveis semelhantes vagos, cabendo às partes apurarem os valores ofertados para verificar o valor de mercado, sendo esse o critério utilizado pelo juiz na ação revisional de aluguel prevista na Lei 8.245/91, que no art. 19, estabelece: “Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”
Tendo em vista que o IVAR ainda não foi incluído na maioria dos contratos de locação, verifica-se a possibilidade de conflitos. O prejuízo é certo se for aplicado o IGP-M, que em abril teve variação negativa de -0,95%, tendo acumulado queda de -2,17 (mai/22 a abr/23). Por outro lado, nos contratos que as partes nomeiam alguns índices e que estipulam que será aplicado o maior –ficando assim vedada a aplicação negativa – o risco de prejuízo do locador é amenizado.
Espera-se que prevaleça a maturidade vista na Pandemia para manter a locação com o valor justo e evitar a Ação Revisional que tem alto custo, pois os preços dos aluguéis subiram. Basta verificarmos que o IVAR apurou a alta de 14,79% somente em BH, bem mais que a média nacional de 8,90% (abr/22 a mar/23). Quando ocorrer o aumento da oferta de imóveis residenciais, o que pode ser estimulado com a redução do valor da outorga onerosa, após o Prefeito de Belo Horizonte sancionar a PL 508/2023, haverá um ambiente propício para que os aluguéis deixem de subir nesse patamar.
Belo Horizonte, 03 de maio de 2023.
O resumo deste artigo foi publicado na nossa coluna do Jornal O TEMPO.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
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