Quando é postulada uma ação de despejo por falta de pagamento é comum o locador cobrar a multa moratória decorrente do atraso, juntamente com a cláusula penal caso o inquilino não pague o débito no prazo de 15 dias a partir da citação e venha a ter a locação rescindida pela sentença decorrente da não quitação da dívida. Essa cumulação de multas é correta se a locação não estiver vigorando por prazo indeterminado. Ao romper um contrato com o prazo determinado ainda vigente ocorre uma infração que justifica a multa rescisória.
No caso do inquilino estar inadimplente, após ser citado, comparecer no processo e quitar o débito atualizado, com juros e a multa moratória – usualmente de 10% a 20% do valor do débito – não há polêmica. Ao quitar a dívida dentro do prazo de 15 dias, o despejo é elidido, ou seja, a ação é encerrada e a locação é mantida, não sendo devida a multa rescisória que, geralmente, é estipulada entre três a seis meses de aluguel.
Multa rescisória é devida no contrato por prazo determinado
Entretanto, quando o contrato está vigorando por prazo determinado e o inquilino não emenda a mora, ou seja, deixa de pagar a dívida de maneira a encerrar o processo previamente, o juiz é obrigado a decretar o despejo por falta de pagamento e assim é rescindido o contrato. Sendo o prazo da locação de, por exemplo, de 30 meses, iniciado em 1º/07/22 com previsão de término em 31/12/24, pelo valor de R$3.000,00 mensais, o locador tem a expectativa de receber essa renda até o dia 31/12/24.
Se o despejo é efetivado no dia 30/09/23, o inquilino cumpriu apenas metade do prazo do contrato, ou seja, gerou frustração ao locador que não receberá os demais 15 meses que foram contratados.
Diante dessa desocupação prévia, o locador terá que arcar com o pagamento do IPTU, quotas de condomínio, da manutenção que normalmente seriam arcados pelo inquilino, além da perda da perspectiva de receber os R$45.000,00 (sem contar a correção anual prevista no contrato) dos aluguéis nos próximos 15 meses. O rompimento prematuro do contrato gera o direito de o locador ser indenizado com o recebimento da multa rescisória, em geral de 3 a 6 meses conforme o contrato, que amenizar o seu prejuízo.
STJ determina o pagamento das duas multas
Portanto, quando o rompimento do contrato ocorre pela falta de pagamento dos aluguéis e estando o contrato com prazo ainda a ser cumprido, é correto o Poder Judiciário condenar o inquilino e seus fiadores ao pagamento da multa rescisória, a qual é também denominada cláusula penal. A aplicação conjunta das duas multas é legal, pois cada uma possui finalidade diferente, não sendo em hipótese alguma bis in idem, conforme decisão do Superior Tribunal de Justiça no Resp. n° 487.572/PR,
A multa moratória é exigida no caso de atraso no pagamento do aluguel ou encargos. Já a cláusula penal ou convencional se impõe à parte que não cumpriu total ou parcialmente com a obrigação contratual, sendo também devida integralmente no caso de o inquilino sublocar o imóvel ou utilizá-lo para finalidade diversa da prevista no contrato. Nesses casos de infração (sublocação, desvio de finalidade, obras irregulares, etc) não há redução proporcional da multa rescisória.
Fiador deve intervir para agilizar a desocupação
Tendo o inquilino dificuldade em manter a pontualidade do pagamento, o mais sensato é devolver o bem ao locador antes que se torne inadimplente, pois assim evitará comprometer os fiadores.
Diante do fato dos fiadores serem os principais garantidores das obrigações do inquilino, cabe a eles fiador intervir ao perceber a falta de capacidade do seu afiançado em quitar o débito, estimulando-o a desocupar o mais rápido possível o imóvel para evitar o aumento da dívida que poderá comprometer seu patrimônio, além de negativar seu crédito na praça.
Belo Horizonte, 15 de maio de 2023.
Este artigo foi publicado na Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
