Muitos inquilinos fazem a locação sem perceber que escolheram o ponto errado, pois não observaram características que são determinantes para o sucesso do negócio. Por falta de experiência deixam de analisar as regiões da cidade que têm maior potencial de consumo do produto que pretendem oferecer.
Há pontos que geram luvas, que consistem num valor a ser pago previamente ao locador para que se possa utilizar o imóvel, por ser mais fácil emplacar o negócio. São locais próximos às redes de varejo, pontos de ônibus e outros como os shoppings, onde há um grande fluxo de pessoas.
É fundamental entender que existem negócios de passagem e negócios de destino. O negócio de destino exige estacionamento e às vezes manobrista, por exemplo, um salão de beleza ou restaurante, locais em que o cliente passa um tempo maior no estabelecimento. Já o negócio de passagem visa captar o público já existente na região, como fast food, onde quem entra são os consumidores que passam pela porta.
O fato de o lojista franqueado pensar que não precisa se preocupar com a escolha do ponto, gera conflitos entre ele e o franqueador, pois uma franquia não elimina o risco.
COMO ESCOLHER UM PONTO COMERCIAL
Cabe ao empresário compreender qual é o conceito do seu negócio e a quem ele busca servir, qual o seu público alvo para o tipo de produto ou serviço oferecido, ou seja, qual a faixa etária, o sexo e a capacidade de renda da sua clientela.
Estudos demonstram que 97% dos clientes não se deslocam mais de 3 km para adquirir um produto ou serviço. Deve-se analisar o fluxo em torno do local que pretende se instalar, pois se o ponto exigir longos deslocamentos do seu público poderá ter sérias dificuldades.
É interessante dar preferência para locais onde existam concentrações de possíveis clientes, que alguns denominam “nuvens”, que se enquadrem no perfil de público alvo.
Abrir loja na rua ou num shopping center
Cabe ao empreendedor avaliar em primeiro lugar o custo-benefício de um shopping, pois muitas vezes a loja na rua pode ser bem mais econômica, já que não tem o peso da quota de condomínio e do Fundo de Promoções, além do acréscimo de mão de obra para funcionar em horários além do normal.
É importante analisar vários locais e alternativas, comparar custos com estacionamento, segurança, com reformas e buscar consultoria jurídica sobre as condições contratuais, antes de decidir.
Em muitos casos, fazer a contagem do número de pessoas que passam pelo local ajuda a decidir. No caso do shopping não basta contabilizar apenas os passantes, mas deve-se levar em conta aqueles que estão com uma sacola nas mãos, pois este indicador significa quem tem poder de compra. É interessante verificar qual dia e em qual horário seu negócio gera maior movimento e comparar com outros pontos para concluir se vale a pena manter a loja ou trocá-la de lugar.
A assessoria de um bom advogado, que entende não só do Direito, mas de negócios imobiliários, pode encurtar o caminho para o sucesso da empresa e diminuir os riscos da atividade, que já são muitos.
Belo Horizonte, 22 de maio de 2023.
Este artigo foi publicado na Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
