Centenas de especialistas afirmam que é seguro aplicar em Fundos Imobiliários e em ações, desde que orientado por um consultor. Entretanto, o que temos constatado são grandes calotes, sendo que a maioria não são divulgados pela mídia. Somente um ou outro veículo especializado em economia divulga tais notícias, mesmo assim, de forma limitada e numa linguagem inacessível ao grande público.
A razão deste artigo é levar o leitor à reflexão de como as pessoas têm sido enganadas, pois até mesmo os consultores financeiros se mostram ingênuos em muitos casos, pois motivados por receber comissões ou por desconhecer a origem da transação, fazem indicações de maneira simplória. São levados pelo marketing das grandes corporações que só exaltam os pontos positivos, sendo que raramente têm acesso aos documentos que poderiam vir a realmente garantir o que é propagado.
Não há preocupação do consultor em aprofundar nos papéis ou produtos que chegam à sua prateleira embalados por propagandas bem elaboradas por experts que vendem sonhos e promessas que, em alguns casos, fazem milhares de pessoas perderem as economias de uma vida.
Os consultores indicaram aplicar na MAGALU apostando que perduraria o boom que aconteceu em nov/2000. Mas o sucesso não foi duradouro, pois, as ações despencaram na pandemia. No 1º trimestre/23, registrou um prejuízo de R$391 milhões.
Não vimos os experts alertando ninguém sobre as Americanas que, liderada pelos três bilionários cultuados pela mídia os quais também controlam Ambev, surpreendeu a todos com uma fraude de R$43,2 bilhões, a qual, inexplicavelmente não foi captada pela PwC, uma das maiores multinacionais de auditoria do mundo. Como isso pode acontecer? Quem são os responsáveis por não terem percebido essa fraude durante anos? Os bancos culpam a diretoria da Americanas e esses dizem não saberem como isso aconteceu. Todavia, é evidente que alguns ganharam muito para enganar e lesar milhares de investidores que têm hoje a ação valendo R$1 mas que em jan/23 valia R$12,00.
Esse filme tem se repetido rotineiramente, mas é pouco divulgado. Para entender por que não são tão confiáveis as agências de avaliação veja o filme “A grande aposta” que mostra que a má-fé lesa os investidores até em Wall Street, onde a Bolsa é muito mais robusta que a do Brasil.
Fundos Imobiliários: avaliação inverídica é facilitada por falta de conferência
Os fundos imobiliários em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são baseados em papéis, sendo mais arriscados do que os de tijolos, pois estes são baseados em galpões logísticos, shoppings, prédios corporativos, etc. Entretanto, os donos desses fundos os lançam em quotas que são vendidas com base no preço que eles arbitram para os imóveis. O problema é a falta de certeza: será que quem confere essa avaliação é realmente confiável? O que vemos é quando é descoberta a falsidade na precificação e as manobras que elevaram o preço de forma artificial, ninguém assume o erro. Todos os envolvidos arrumam desculpas criativas e no final o investidor final fica no prejuízo e os “culpados” ricos.
Agora, ninguém responde essa a dúvida: Quem faz tais avaliações responde pelo acerto delas? Obviamente, os consultores que vendem os FII não os conferem, pois tais avaliações são sigilosas ou têm divulgação superficial, sob a alegação de conter dados “estratégicos”. Será?
Interessante vermos notícias de investidores do Pátria Investimentos, grande empresa de São Paulo que firmou sociedade com o Blackstone, que perderam 38% após a 1ª reavaliação e cinco meses depois 99,7% do capital investido na 2ª reavaliação do Fundo de uma controladora de Shoppings Centers Mineira. A quota do fundo que chegou a valer R$1.500,00, caiu para R$4,00, conforme noticiado: https://braziljournal.com/os-investidores-que-perderam-quase-tudo-com-o-patria/
Pelo visto, a tradição de comprar imóveis e locá-los continua a ser mais seguro, pois nunca cairiam 40% ou 90% da noite para o dia. Logicamente, os imóveis não têm como subir expressivamente como uma ação, pois sua valorização é lenta e sua liquidez é baixa. Por outro lado, os imóveis não têm seus valores inflados como ocorre nos fundos imobiliários, pois muitos destes nem são listados na Bolsa de Valores.
Belo Horizonte 30 de maio de 2023.
O resumo deste artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI
