Quando alguém procura um imóvel para alugar, deseja ter segurança e tranquilidade, sendo comum o prazo do contrato de pelo menos 30 meses, pois ninguém loca para mudar após alguns poucos meses. Diante dessa realidade, mostra-se inaceitável o locador realizar a locação sem avisar ao inquilino que deseja vender o imóvel, pois as visitações de pretendentes à compra junto com corretores geram incômodos. Certamente, o locatário não fecharia o contrato se soubesse que sua moradia ou local de trabalho seria disponibilizado para venda.
O correto é o locador e a imobiliária agirem com transparência, pois, ao disponibilizar o imóvel, devem alertar previamente o pretendente à locação se o locador tem a intenção de vendê-lo. Dessa forma, o inquilino saberá que a locação poderá ser de curto prazo, diante da possiblidade do novo adquirente poder romper o contrato após registrar a escritura de compra.
Ao saber da possibilidade de venda, a maioria dos pretendentes perde o interesse pelo imóvel, uma vez que há outras opções no mercado que permitem que sua família resida sem ser incomodada por corretores e candidatos à compra que, mesmo sendo educados, inevitavelmente causam desconforto e alteram a rotina dos moradores.
O fato de ter que abrir a casa ou o local de trabalho para visitação de estranhos impede que o locatário usufrua plenamente do bem locado. Ademais, a tensão relacionada à iminência de uma eventual mudança e o tempo despendido para se encontrar um novo lugar interferem diretamente na paz e bem-estar do locatário.
INQUILINO TEM DIREITO DE EVITAR PREJUÍZOS COM MUDANÇA
Geralmente, quem aluga um imóvel faz investimentos na decoração, com a instalação de armários, espelhos, cortinas, persianas, reforma de pisos e revestimentos que são sob medida, sendo óbvio que muitos desses melhoramentos não seriam efetivados se o locatário soubesse que poderia ter que sair em breve, antes do prazo final do contrato. Por isso, a lei obriga os contratantes a boa-fé, tendo o corretor o dever de agir com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações que sejam importantes para que ele venha a decidir sobre o negócio. Dessa forma, o risco de despejo decorrente de uma venda já prevista deve ser alertado para que ele analise.
RESCISÃO DECORRENTE DA FALTA DE INFORMAÇÃO
Obviamente que o proprietário tem o direito de vender seu imóvel a qualquer momento e, caso esteja locado, terá o inquilino o direito de preferência em igualdade de condições com terceiros. Entretanto, o que se exige é o agir com consciência, ou seja, se o proprietário deseja vender, o ideal é que não alugue, pois vender um imóvel vazio é mais fácil. Além disso, evita-se o prejuízo com a perda de parte do título de capitalização ou do seguro fiança diante da rescisão antecipada.
Nesse sentido, se o locador mudou de ideia sobre a locação logo após seu início, torna-se necessário e racional isentar o inquilino da multa rescisória, já que este tem o direito de evitar os incômodos decorrentes das visitações.
Belo Horizonte, 10 de julho de 2023.
Artigo resumido publicado no Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados Direito Imobiliário
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