Um dos principais fatores que motivam as pessoas a residirem e a trabalharem num edifício é a sensação de segurança, pois diante do controle de acesso por meio de porteiros e sistemas eletrônicos constata-se a redução dos furtos e roubos. Visando garantir o direito ao sossego, reduzir os danos que atingem os automóveis, o legislador em 2012, tornou mais rígido o ingresso à garagem, eis que uma vez que se adentra torna possível o acesso aos apartamentos, salas e lojas do edifício, causando preocupação, especialmente naqueles condomínios que não possuem vigilância 24h. Na maioria dos condomínios o porteiro se limita a controlar a portaria, sendo raro que desse local consiga vigiar a garagem do condomínio, realidade essa que facilita invasão, vandalismo ou crimes.
Por ser a área de garagem difícil de ser controlada, ocorreu o aperfeiçoamento da lei para impedir que pessoas estranhas ao prédio residencial ou comercial tenham acesso à garagem. Nesse sentido, o art. 1.331 do Código Civil, que regulamenta essas edificações, determina que somente com autorização expressa na convenção de condomínio é que pode haver alienação ou aluguel de vagas de garagem. Portanto, a regra é a proibição taxativa, no “§ 1º do art. 1.331, sendo proibida a venda ou a locação para quem não mora ou trabalha no edifício.
A ninguém é dado o direito de ignorar essa regra, nem mesmo àqueles que possuem várias unidades ou maior fração ideal, pois se desejasse explorar suas vagas para terceiros deveria adquirir unidades num edifício com estrutura e funcionários que viabilizassem seu uso rotativo ou mensal.
Vagas se sujeitam ao interesse coletivo e não ao individual
O que impera num condomínio é o direito da coletividade de evitar qualquer situação que coloque em risco os automóveis, motos, bicicletas e os próprios ocupantes do prédio. Ninguém tem o direito de afrontar tal expectativa, sendo inadmissível que o proprietário de uma ou de diversas vagas, crie um estacionamento aberto ao público. Esta ação afronta o art.19 da Lei 4.591/64, o art. 1.336 do Código Civil e pode violar a própria Convenção, gerando assim a devida aplicação de multa contra o infrator.
Os prédios em geral não têm estrutura que permita que as vagas sejam utilizadas por horistas ou mensalistas, sendo que os porteiros não são treinados e sequer possuem qualificação para vigiar inúmeros usuários de vagas. Diferente situação se dá naqueles prédios que são projetados e construídos para ter centenas de vagas rotativas e, portanto, permite a exploração profissional por empresas especializadas.
Impossível controlar os atos dos estranhos
Nos prédios em geral, o que reduz a insegurança é o fato do porteiro e dos vizinhos se conhecerem e saberem quem utiliza no dia a dia as vagas. Se surgir um estranho os moradores ficam atentos, sendo essa realidade desencoraja a prática de ilícito nas garagens.
Por outro lado, nos casos em que a garagem é utilizada por usuários rotativos e não moradores fica impossível o controle pelo porteiro, bem como pelos moradores que, se virem um desconhecido pegar uma bicicleta, quadro ou outro bem e sair com este da garagem, não é possível nenhuma ação, pois todos ficarão inibidos por não saberem a origem daquele ato. Dessa forma, facilita-se que a pessoa mal intencionada aja, pois esta prefere praticar um furto onde qualquer um possa ter acesso à garagem.
Assim, caso essa regra venha a ser afrontada, gerando insegurança, deve o Condomínio, devidamente assessorado juridicamente, impedir o uso indevido das vagas para evitar a desvalorização das unidades.
Belo Horizonte, 31 de julho de 2023.
Artigo resumido publicado no Jornal Hoje em Dia.
Acesse o link para baixar o PDF do artigo publicado.
Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do STF, dos Jornais Hoje em Dia, O Tempo, Diário do Comércio, Mercado Comum e Jornal do Síndico.
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
