O Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar no dia 25/4/2023 o Agravo Interno no REsp nº1.820.873/RS, entendeu ser possível o comprador do imóvel vir a perde-lo no caso do ex-proprietário – anterior ao vendedor de quem adquiriu – ser um devedor de dívida fiscal que está sendo cobrada judicialmente, mesmo que tenha agido de boa-fé. Para exemplificar: José que é devedor do Fisco, vendeu o bem para Carlos e este com cadastro limpo, vendeu para Maria, a qual pode perder o imóvel em decorrência da dívida de José. A decisão serve de alerta para as pessoas que adquirem imóveis sem tomar as cautelas fundamentais para a segurança da transação.
A maioria das pessoas que compra imóveis dispensa a assessoria jurídica para fazer o negócio para não pagar honorários (em torno de 2%), ignorando que o corretor recebe percentual de 6%, bem superior ao investido num advogado que é apto para analisar profundamente da documentação e descobrir surpresas inimagináveis para quem é inexperiente.
Há compradores que se gabam em afirmar: já comprei vários imóveis e deu tudo certo! Entretanto, os que perderam o sinal, tiveram dificuldade em obter a posse, prejuízos ao receber o bem depredado, aborrecimento com a falta de documentação ou com a ausência de quitação de tributos, despesas com a regularização da construção, problemas com o inquilino e até a perda do imóvel, se negam a relatar a frustração. Ficam calados por se arrepender de ter deixado de investir numa assessoria isenta, que defendesse seus interesses.
Erro de acreditar em quem lucra com a transação
Obviamente que o construtor, vendedor, bem como o corretor de imóveis se empenham para a transação ser concluída. Sem fechar o contrato, o corretor de imóveis não recebe nada, cabendo a ele estimular a compra para obter sua comissão. Ainda que caiba ao corretor comunicar todos os detalhes e riscos da transação, muitos alegam que por não serem advogados podem deixar de informar sobre questões que acarretam prejuízos expressivos.
É importante compreender que o vendedor e o comprador, bem como o locador e o inquilino têm interesses antagônicos, ou seja, cabe a cada um se defender, sendo ingenuidade pensar que o construtor ou empresa imobiliária mostrará os riscos ou defeitos de seu produto. No mundo dos negócios, conhecimento vale ouro, sendo o diferencial para o sucesso ou o fracasso, especialmente nos negócios de elevado valor.
Milhões de processos envolvem imóveis por falta de cuidado
No caso julgado pelo STJ, ficou claro que o proprietário anterior por ser réu em ações que envolvem dívidas tributárias, realizou uma venda para um suposto parceiro que tinha nome limpo. Assim, o comprador, ao verificar somente o nome desse parceiro que se apresentou como vendedor, comprou a moradia ignorando os riscos que poderiam ser evitados se tivesse investido 2% na consultoria de um advogado especializado para não perder 100% de um bem que pode representar a economia de uma vida.
A grande carga emocional e o desejo de que dê tudo certo com o imóvel sonhado têm facilitado a atuação de enganadores que lucram com o desconhecimento alheio.
Belo Horizonte, 02 de outubro de 2023.
Artigo resumido publicado no Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
