Com o passar dos anos a experiência possibilitou a melhor compreensão das leis, tendo as construtoras evoluído e adotado o rateio igualitário nos edifícios compostos de coberturas e apartamentos térreos, deixando de aplicar o critério da fração ideal, que foi criado para dividir apenas despesas da construção.
Construtoras de primeira linha, como a PHV, Soinco, Alturez, EPO, Altti e Garcia se destacam por elaborarem convenções modernas, que geram satisfação para quem compra suas unidades. Luís Flávio, diretor da Construtora Alturez, desde 2003 instala nos seus prédios a hidrometria individualizada e afirma que ela comprova que as coberturas gastam o mesmo que a maioria dos apartamentos tipo, ou seja, é o número de moradores e seus hábitos que geram o consumo maior e não o tamanho da unidade. O mesmo é praticado por João Garcia, diretor da Construtora Garcia, que assegura que o critério igualitário agrega valor aos apartamentos por serem projetados para ter uma taxa de condomínio razoável.
O diretor da Construtora PHV, Paulo Henrique Vasconcelos, esclarece; “Entendo que a cobrança de condomínio deve ser igualitária para todas as unidades, inclusive as coberturas, uma vez que atualmente as cobranças de água e eletricidade são individualizadas e o uso da área comum não é impactado pela metragem das unidades”
Já o diretor da Construtora EPO, Gilmar Santos Dias, afirma “a EPO há anos estipula na convenção dos edifícios que possuem coberturas e apartamentos térreos o rateio igualitário das despesas que são decorrentes de utilização das áreas comuns. Somente as despesas com energia elétrica, gás e água são medidas de forma individualizada. Não faz os custos dos serviços que são de uso comum, como portaria, halls, áreas de lazer e demais espaços fora dos apartamentos, serem cobrados pela fração ideal, pois essas despesas não estão ligadas ao tamanho das unidades e sim ao uso dos serviços prestados nas áreas comuns.”
Nesse mesmo sentido, o diretor da Construtora Soinco, Ruy Araújo, seguindo a decisão do STJ, REsp nº 541.317 que confirma ser racional o rateio igualitário, ressalta: “Nos empreendimentos da Soinco estabelecemos na convenção uma taxa de rateio das despesas de valor igual para todos os apartamentos, independentemente do tamanho ou altura, já que todos usufruem de maneira igualitária dos equipamentos do condomínio. A Soinco sempre rejeitou a adoção da fração ideal para estabelecer o valor das taxas de condomínio visto que as despesas que um apartamento de fração ideal maior pudesse ter em relação aos demais, já são individualizadas, como a conta privativa de água, luz e gás”.
Constata-se que as grandes construtoras, que primam pela competência e empenho em oferecer o que há de melhor para seus clientes, mediante a redação profissional da convenção, estabelecem um rateio justo e adequado para a realidade atual, sem utilizar a fração ideal que pode causar discussões judiciais. Os peritos judiciais, nos processos que discutem a forma de rateio, de forma praticamente unânime, confirmam que a fração ideal prevista no art. 12 destina-se a dividir os custos da construção, o que é bem diferente da divisão de custos da taxa ordinária que estão previstos no art. 24 da Lei nº 4.591/64 a qual regulamenta os condomínios e as incorporações.
Há 28 anos combatemos o uso abusivo da fração ideal
Embora seja recente a mudança das convenções condominiais pelas construtoras, esse tema já é há muito debatido, sendo que em 22/11/2008 o jornal O Tempo esclareceu sobre o uso indevido da fração ideal nos edifícios com cobertura, apartamento e loja no térreo, no artigo “Fração Ideal e Rateio” https://www.otempo.com.br/opiniao/kenio-de-souza-pereira/fracao-ideal-e-rateio-1.201108, bem como no artigo “Perícia elucida dúvidas sobre fração ideal” publicado no dia 16/07/2020, https://www.otempo.com.br/opiniao/kenio-pereira/pericia-elucida-duvidas-sobre-fracao-ideal-1.2360413.
Em 15/07/2021, no artigo “Cobertura pagar taxa de condomínio maior é injusto”, citamos a decisão do Superior Tribunal de Justiça que confirmou que o uso da fração ideal por ser abusivo em alguns casos gera enriquecimento sem causa pelas unidades tipo pagarem menos do que apartamentos com área privativa ou coberturas https://www.otempo.com.br/opiniao/kenio-pereira/cobertura-pagar-taxa-de-condominio-maior-e-injusto-1.2512811
Assim, como explica Luís Flávio, ao fundamentar a razão de não mais utilizar a fração ideal nas despesas que decorrem do uso das áreas comuns: “tem por objetivo criarmos prédios mais justos, que proporcionam convivência pacífica e clientes satisfeitos”. O mesmo entendimento também se dá para o caso de lojas no térreo com entrada independente, pois estas não usufruem dos serviços (portaria, áreas de lazer, limpeza, etc) que são prestados somente para os apartamentos ou salas que fazem compõem o edifício.
Belo Horizonte, 19 de outubro de 2023.
O resumo deste artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
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Kênio de Souza Pereira
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do STF (Programa Revista Justiça), do Boletim do Direito Imobiliário/Diário das Leis e da Revista Mercado Comum
