A pesquisa da FipeZap apurou que em setembro/23 o valor dos aluguéis residenciais subiu 0,96%, tendo acumulado nos últimos doze meses (out.22-set/23) 16,16%, superando a alta de 5,19% do IPCA/IBGE, ou seja, o triplo da inflação oficial do país. Esse cenário indica a necessidade dos locatários e locadores negociarem os reajustes, especialmente pelo fato da maioria dos contratos de locação serem atrelados ao IGP-M, que acumula queda de -4,93% no mesmo período.
É importante compreender que a lei autoriza que as partes escolham qualquer índice oficial que reflita a variação da inflação, podendo nomear mais de um, tendo em vista que a maioria não expressa de forma precisa a variação dos aluguéis.
Lei do Inquilinato e Plano Real garantem liberdade de contratação
A possibilidade de constar no contrato de locação dois ou três índices distintos se dá pois, caso um dos índices tenha sua variação negativa, aplica-se o outro cuja variação tenha sido positiva. Dessa forma, se garante o equilíbrio contratual, sendo que a regra consiste no direito das partes aplicar o índice nomeado no contrato a cada 12 meses
Essa cláusula é justificada pelo fato de os aluguéis raramente caírem de preço, sendo que a lei autoriza esse tipo de ajuste por terem as partes autonomia, sendo direito disponível, especialmente em questões contratuais que são essenciais para viabilizar a transação.
Na falta de acordo pode ocorrer o despejo ou a ação revisional
Quem coloca preço num imóvel não é o locador, nem a imobiliária ou o locatário: é o próprio mercado. O corretor de imóveis ou perito imobiliário realiza pesquisa dos imóveis vazios oferecidos para locação e, por meio da análise dos dados, faz as comparações das características do imóvel objeto da avaliação chegando ao valor para aluguel que é praticado pelo mercado.
É comum, após um período de tempo ou variações mercadológicas, o aluguel ficar defasado. Nesse cenário, caso locador e locatário tenham interesse em manter a locação, deve-se buscar realizar um acordo. Caso contrário, pode o locador optar por requerer a desocupação na hipótese do contrato de locação estar com o prazo vencido, isto é, vigorando por prazo indeterminado.
Entretanto, na maioria das vezes, por uma questão lógica, o locatário pesquisa os preços de imóveis vagos semelhantes ao que ocupa e ao constatar que realmente está pagando abaixo do valor justo, fecha um acordo. Isso é sábio, pois evita perda de tempo com a procura de outro imóvel, despesas com mudança e adaptações no novo imóvel, pois se optar pela mudança o valor do novo local poderá ser mais alto, eis que determinado pelo mercado.
Caso o contrato de locação esteja com prazo vigente, de forma que o locatário tenha garantia de permanência e por isso, se oponha a negociar para reduzir a defasagem, restará como alternativa o locador requerer a ação revisional de aluguel prevista no art. 19 da Lei 8.245/91, desde que a locação tenha 3 anos ou mais, sem que tenha sido realizado acordo. Entretanto, o ideal é o locatário evitar esse processo, pois arcará com alto custo com perícia e honorários de advogados. Estando o aluguel abaixo do valor praticado nos imóveis semelhantes anunciados para locação, o locatário acabará perdendo o processo diante do fato do juiz aplicar o valor obtido na perícia.
Belo Horizonte, 23 de outubro de 2023.
Artigo resumido publicado no Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Representante em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI
