A todo momento surgem confusões na compra e venda de imóveis, especialmente quando a transação envolve financiamento com uma instituição financeira. Além das partes precisarem ter conhecimento sobre questões cartoriais, legais e da redação do contrato de promessa de compra e venda, têm que entender também sobre a documentação exigida pelo agente financeiro e a liberação do valor que será creditado pelo banco na conta do vendedor.
Em inúmeras negociações os compradores e vendedores agem sem compreender as providências que devem ser tomadas previamente, pois na emoção de assinar o contrato, às vezes, pressionados pelo corretor de imóveis, deixam de refletir sobre a importância de esclarecer dúvidas que ao final podem acarretar em problemas que seriam evitados se tivessem uma consultoria jurídica prévia. Tudo deve ser pensado antes de concluir o contrato, pois assim todos os passos e providências serão incluídas nesse instrumento que regulamenta os deveres e os direitos dos contratantes.
Pagar sinal somente após verificar tudo
Pagar o sinal de negócio sem antes verificar todos os documentos e as particularidades de cada parte é o primeiro passo para ter aborrecimentos e prejuízos. Uma transação imobiliária envolve valores elevados, sendo comum constar no contrato a multa entre 10% a 20% do valor do imóvel a ser paga por aquele que descumprir qualquer cláusula. Rotineiramente, o rompimento da transação gera um prejuízo em torno de 35% e se for judicial supera a 50%. Por isso os sábios agem com prudência e preferem investir numa consultoria jurídica prévia que custa 1% a 2% do valor da transação, a lidar com os problemas futuros que, como visto, podem chegar a valores significativos.
Contrato é redigido por ambas as partes
Não existe contrato de adesão numa compra de imóvel, cabendo ao comprador rejeitar a transação caso o vendedor, especialmente sendo construtora, se recuse a inserir as cláusulas que acarretem proteção ao seu interesse. Vale destacar, ainda, que o corretor de imóveis não é expert em Direito Imobiliário para elaborar cláusulas complexas que não constam nos modelos genéricos, sendo o seu objetivo a conclusão da transação para que possa receber sua comissão de 6% do valor do imóvel, não se importando com a proteção das partes.
Nos casos de financiamento constata-se conflitos graves quando o vendedor, após assinar o contrato no banco fica dois a seis meses sem receber o valor que pensava que receberia em 15 dias. Esses problemas surgem por falhas nos dados pessoais no registro imobiliário, por falta de pagamento do ITBI (que o comprador diz, depois de receber as chaves, que não tem o dinheiro) ou pela demora do comprador em levar o contrato ao Ofício de Registro de Imóveis para que seja efetivada a transferência da propriedade.
Há ainda problemas graves com a ausência de pagamento de alguma parcela ou valor que deveria ter sido quitado antes da finalização da transação, ato esse caracterizado pela assinatura do contrato de financiamento que, por lei, tem força de escritura pública.
Entretanto, quando o contrato de promessa de compra e venda é bem redigido, de maneira a prever circunstâncias que somente os especialistas que atuam em processos judiciais têm conhecimento, tais atrasos são evitados, pois a parte culpada poderá pagar até 20% de multa sobre o valor do imóvel por afrontar o direito da parte inocente. Agir com excesso de confiança ou contar com a sorte pode custar muito caro.
Belo Horizonte, 30 de novembro de 2023.
O resumo deste artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do STF, Jornal O Tempo, Boletim do Direito Imobiliário/Diário das Leis e Revista Mercado Comum
