Após o condomínio protelar por sete anos o processo de revisão da quota de condomínio proposto por nove apartamentos de cobertura que pagavam 148% a mais que os demais apartamentos, seus proprietários iniciaram, no quarto trimestre 2023, o cumprimento de sentença para receber a devolução de mais de R$1.300.000,00 referente aos valores pagos a mais durante o trâmite do processo. O condomínio, localizado no bairro Estoril, em Belo Horizonte, se empenhou em tumultuar o processo, tendo insistido para o juiz não determinar a realização da perícia, pois sabia que o perito comprovaria que as coberturas não utilizam a mais as áreas comuns (portaria, área de lazer, empregados, etc), que geram as despesas que resultam no rateio.
As perícias comprovam que a fração ideal foi criada na Lei 4.591/64 para dividir despesas de construção, o que é bem diferente do rateio de conservação e manutenção das áreas que se localizam fora das unidades, as quais são usufruídas para os moradores de forma igual, não tendo como justificar em termos matemáticos e práticos que a cobertura ou apartamento térreo pague mais do que o apartamento tipo.
ERRO DO CONDOMÍNIO EM RECORRER CONTRA LIMINAR
No julgamento da apelação o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) determinou que o condomínio deveria igualar o valor das unidades, a contar desde do dia que foi citado. O juiz ao analisar os fortes fundamentos da petição inicial tinha deferido liminar para os autores depositarem em juízo a diferença que superava o valor da quota igualitária, mas o condomínio cometeu a ilógica entrar com o agravo para derrubar a liminar, forçando assim que os autores continuassem a pagar 148% a mais em relação ao valor das unidades tipo.
Essa atitude agressiva do condomínio impediu que fosse criada uma “poupança” na conta judicial, pois no decorrer do processo que demora anos, a cada mês os autores depositariam o valor em excesso que está sendo discutido. Ao final do processo, quem vencesse, simplesmente levantaria o valor. Assim, evitaria a complicação do condomínio ter que agora fazer taxa extra para os proprietários dos apartamentos tipo devolverem os valores pagos a mais. Alguns adquiriram o apartamento há pouco tempo e assim ficarão no prejuízo, pois quem usufruiu do pagamento a menor foi quem vendeu.
O resultado desse recurso que visou prejudicar os proprietários das coberturas foi o acúmulo de crédito para eles, que como autores que venceram a ação. A atitude dos síndicos (no decorre dos sete anos atuaram três síndicos) que se empenharam para lesar os proprietários das coberturas agravou o prejuízo ao omitir dos condôminos nas assembleias detalhes do processo, pois sabotaram qualquer tentativa de acordo, mesmo após terem acesso a perícia que comprovou o abuso da aplicação da fração ideal no rateio de manutenção das três torres que compõem o condomínio que tem ampla e sofisticada área de lazer.
TER CRÉDITO JUDICIAL É EXCELENTE NEGÓCIO E RUIM PARA O CONDOMÍNIO
Dessa forma, considerando apenas o período de jan/21 a nov/23, a dívida aumentou 63,52%, sendo 23% (juros 12% + INPC 10,16%) em 2021 e mais 39,6% no período de jan/22 a nov/23. Ao protelar o pagamento, os credores estão obtendo excelente rendimento de 17% ao ano, ou seja, mais do dobro da Poupança e 50% a mais que os CDBs.
Mediante essa realidade, quanto mais o condomínio protela o pagamento melhor para os credores, pois a dívida sobe numa proporção que supera em mais de três vezes a inflação de anual de 5,19% medida pelo IPCA/IBGE.
OUTRO PROCESSO – CONSTRUTORAS DEIXAM DE USAR A FRAÇÃO IDEAL
Caso semelhante está ocorrendo com um edifício no bairro de Lourdes, que por ter procrastinado por muitos anos o processo movido pelo proprietário de uma cobertura, foi intimado em dez/23 a devolver R$250.000,00 referente ao valor pago a mais pelo autor no decorrer da ação que o TJMG, mais uma vez, determinou a anulação da cobrança pela fração ideal e que as quotas de condomínio passassem a ser igualitárias.
Há 28 anos advogamos em defesa do rateio igualitário e ficamos felizes ao vermos que as construtoras renomadas inserindo nas convenções essa divisão justa, conforme divulgado no artigo “Construtoras deixam de usar a fração ideal” publicado no O Tempo, dia 19/10/23, que possui o depoimentos de grandes construtores sobre o tema: https://www.otempo.com.br/opiniao/kenio-pereira/construtoras-deixam-de-usar-a-fracao-ideal-1.3256903
Assim evitam confusões entre os condôminos e a desvalorização das coberturas, bem como de lojas que são localizadas no térreo, com entrada pela via pública e que não utilizam os porteiros e elevadores.
É fundamental dialogar para evitar embate judicial, cabendo aos condôminos serem bem orientados juridicamente para preservar as boas relações e evitar prejuízos.
Belo Horizonte, 14 de dezembro de 2023.
O resumo deste artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do SECOVI-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do STF, Jornal O Tempo, Boletim do Direito Imobiliário/Diário das Leis e Revista Mercado Comum.
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