Inúmeros proprietários de imóveis promovem a locação e a venda de imóveis diretamente, sem contar com assessoria de uma imobiliária ou corretor, visando economizar no pagamento da comissão de intermediação da venda que é de 6% do valor do imóvel. Quando se tratar da locação o valor a ser pago corresponde ao 1º mês de aluguel pela obtenção do inquilino e, vindo a imobiliária administrar será também remunerada mensalmente com 10% do valor do aluguel. Ocorre que, em inúmeros casos, esse proprietário se utiliza de conhecidos, vizinhos e síndicos para obter um comprador ou inquilino e após conseguir concluir a locação ou a venda, se recusa a pagar a comissão da pessoa que apresentou o cliente e intermediou a conclusão na transação.
O proprietário após se beneficiar do trabalho que proporcionou o recebimento do aluguel ou a venda do imóvel, de forma maliciosa, se recusa a pagar os honorários de intermediação daquele que fez a aproximação do cliente, utilizando-se da frágil alegação de que não tem o dever de pagar por este trabalho pelo fato do intermediário não possuir a carteira do CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).
Intermediação esporádica não exige CRECI
A partir do momento que o proprietário autoriza qualquer pessoa a apresentar um candidato à locação ou à compra isso configura uma contratação que, mesmo verbal, configura um contrato de corretagem regulamentado pelo Código Civil, que vale independentemente dessa pessoa ser registrada no CRECI. Ao optar por não contar com a assessoria de uma imobiliária ou corretor credenciado, o proprietário deve estar ciente de que a intermediação terceiros não isenta o dever de pagamento da comissão de corretagem.
A Lei 6.530/78 exige o CRECI somente da pessoa que pratica a intermediação de forma profissional, ou seja, que promove a venda ou locação de maneira constante. Certamente, esse não é o caso do conhecido que tendo vários contatos se oferece para captar um possível inquilino que vindo a assinar o contrato passará a pagar aluguel, gerando lucro ao locador que deve remunerar com o pagamento do 1º mês de aluguel por tal indicação independentemente do intermediário ser corretor profissional.
Tribunais condenam a pagar a comissão independentemente do CRECI
Em qualquer transação o ideal é sempre combinar por escrito o papel de cada um para evitar polêmica. Entretanto, os Tribunais de Justiça garantem o pagamento da comissão que, no caso de apresentação do inquilino, corresponde ao valor do primeiro mês de aluguel independentemente dessa pessoa vir a administrar ou não a locação. Essa é a praxe no mercado, tendo o locador que dispensa a administração o dever de pagar o 1º mês logo após a assinatura do contrato de locação, previsão constante, inclusive na Tabela de Honorários CRECI que regulamenta a atividade.
O direito ao recebimento da intermediação decorre do art. 722 do Código Civil que estabelece. “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.
A comissão é um pagamento justo pelo êxito da intermediação e nega-lo é um desrespeito com o intermediador que conseguiu o comprador ou inquilino para a satisfação do proprietário do imóvel. Obviamente, caso inexistisse tal apresentação o imóvel permaneceria gerando despesas sem beneficiar o locador com o lucro do aluguel ou o vendedor com o recebimento do valor da venda.
Belo Horizonte, 08 de janeiro de 2024.
Artigo resumido publicado no Jornal Hoje em Dia.
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Kênio de Souza Pereira
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
