Diante das novas limitações de potencial construtivo impostas pelo Plano Diretor de Belo Horizonte – que é um dos menores nos municípios de Minas Gerais – e em decorrência da constante redução de lotes vazios, as construtoras só têm conseguido lançar novos empreendimentos de alto padrão na região centro-sul mediante a unificação de quatro a seis terrenos para viabilizar rentabilidade na venda de apartamentos. Para realizar tais construções, a cada dia aumenta a compra de prédios pequenos e antigos, sendo desafiador convencer diversos proprietários a vender seus apartamentos para que ocorra a demolição para viabilizar as novas edificações de grande porte.
Na região mais nobre de Belo Horizonte como a Savassi, Lourdes, Funcionários, Santo Agostinho e redondezas, constata-se o lançamento de novos edifícios de luxo com áreas de lazer mais amplas e completas decorrentes de projetos que se utilizam de terrenos maiores, possibilitando as construtoras a obterem lucros expressivos.
Esse cenário tem motivado um grande empenho de corretores de imóveis, incorporadores e construtores para adquirir prédios antigos compostos por apartamentos que têm preço de mercado que compensam a sua aquisição para que ocorra a demolição do edifício.
Mediante uma boa argumentação muitos proprietários já propensos a mudar, vendem suas unidades. Entretanto, há outros que por gostarem do local, estarem felizes com sua moradia e por saberem que terão dificuldades em adquirir outro imóvel semelhante, resistem a vendê-la, sendo esse um direito.
Falta de assessoria jurídica favorece abusos
O lar é o nosso refúgio, local sagrado que nos proporciona segurança. Todavia, há famílias que passam a suportar uma pressão desumana de corretores ou construtores para força-las a sair do edifício, até mesmo de vizinhos que, aflitos em viabilizar seus interesses pessoais, ficam raivosos com aqueles que desejam se manter na sua moradia.
São inúmeras situações ilegais e inacreditáveis que nos são relatadas, de convencimento desses proprietários a venderem seu apartamento por quantia inferior a que ele poderia obter se tivesse domínio das regras de mercado e das questões jurídicas que o protegem.
O proprietário tem como defender seu interesse, mas por deixar de agir a tempo e modo acaba passando por problemas que poderia evitar se tivesse a devida orientação profissional apta a enfrentar as investidas daqueles que desejam lucrar sem respeitar a pretensão de quem reside ou trabalha no local há décadas.
Desequilíbrio de conhecimento prejudica proprietários
Esses embates tendem a aumentar, pois em 2019 existiam 35.523 lotes vazios e agora em 2024 restam 31.451. Em cinco anos houve a redução de 4.072 lotes, sendo que ela seria bem maior se não fosse a desaceleração do mercado decorrente da pandemia. Basta vermos que de 2023 para 2024 a redução foi de 3.034 lotes, ficando evidente a tendência de elevação de preços diante da menor oferta, pois não há como criar novos loteamentos em Belo Horizonte.
Com as recentes mudanças do Código Civil e das Leis Urbanísticas, como advogados atuantes no Direito Imobiliário seremos exigidos pelos proprietários que necessitarão enfrentar esses conflitos de interesses, especialmente diante do desequilíbrio de conhecimento tendo em vista serem as incorporadoras e construtoras muito bem assessoradas por seus departamentos jurídicos.
Belo Horizonte, 11 de janeiro de 2024.
O resumo deste artigo foi publicado no Jornal O Tempo.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
