Vários são os fatores que estimulam a compra de um apartamento, dentre eles o valor da quota de condomínio, a dimensão, o local e quantidade de vagas de garagem, se há defeitos a serem consertados, ou, ainda, a existência de ações judiciais envolvendo o condomínio que possam repercutir na unidade negociada. Contudo, em vários casos, esses tipos de problemas são omitidos dos compradores, tanto pelos próprios vendedores, quanto pelos corretores de imóvel para que o negócio se concretize.
Existem situações em que o vendedor realiza a pintura da parede do imóvel para esconder a infiltração ou defeito ou, ainda, que o vendedor indica que a vaga de garagem do apartamento é uma e quando o comprador passa a utiliza-la, descobre que foi enganado. Também já nos deparamos com o caso de a cobertura ser irregular e o documento se referir a um apartamento tipo que teve o telhado do prédio retirado sem autorização para construção de um terraço, sala e suíte ou, ainda, do vendedor omitir a existência de ação judicial envolvendo o condomínio que, após a conclusão da compra, acabou por aumentar expressivamente o valor da quota de condomínio.
Nestes casos, a omissão do vendedor ou do corretor pode ensejar a sua responsabilização civil, o desfazimento do negócio, e, inclusive, motivar ajuizamento de ação do comprador contra os envolvidos exigindo indenização material e moral, sendo que o ideal é ser honesto quanto aos problemas do apartamento ou do condomínio para evitar surpresas.
É possível vender o imóvel com problemas, bastando constar no contrato, com técnica jurídica, que o comprador os assume, evitando assim qualquer questionamento futuro.
Vendedor deve escolher bem seu corretor de imóveis
Quando o vendedor entrega seu imóvel a um corretor, lhe transfere a incumbência de representa-lo perante os pretendentes à compra, ou seja, o corretor é que será responsável por repassar todas as informações sobre o imóvel. Diante disso, é necessário que todos os problemas e situações existentes em qualquer imóvel, e especialmente se tratando de uma unidade condominial, sejam informados ao corretor para a correta avaliação bem a ser vendido, bem como para que o comprador seja previamente informado sobre quaisquer situações, evitando problemas futuros.
Caso o vendedor aja com zelo, eventual discussão sobre os problemas previamente informados não lhe serão imputados e a responsabilização recairá, tão somente, em relação ao corretor.
Isso porque, o art. 723 do Código Civil prevê a obrigação do corretor em executar a mediação com diligência e prudência, devendo informar todos os “fatores que possam influir nos resultados” do negócio. Assim, nos casos em que os corretores agem com má-fé perante os compradores para realizar a venda a qualquer custo e assim receber sua comissão, o parágrafo único do mencionado artigo prevê sua responsabilização por perdas e danos decorrentes dessa omissão.
Vendedor poder ser obrigado a indenizar
Todavia, se o vendedor, sabendo dos problemas existentes no imóvel, deixa de informá-los ao corretor, bem como ao comprador, para que a venda ocorra por um preço maior e de forma mais rápida, a responsabilização pelos danos causados recairá somente contra ele, conforme previstos em vários dispositivos do Código Civil.
Isso porque, todas as partes devem agir com probidade e boa-fé, sendo punível a omissão de informações relevantes que possam gerar prejuízos ao comprador, e que poderiam fazê-lo desistir da transação.
Amadorismo motiva milhões de processos
Uma transação de compra e venda deve ser entendida como um processo complexo e com várias nuances que, muitas vezes, precisam de uma assessoria jurídica especializada, pois cada parte envolvida tem interesse distinto e antagônico.
Realizar negócios de elevado valor, sem possuir know hall necessário para avaliar documentos, elaborar cláusulas específicas que podem proteger seu cliente e gerar segurança para os contratantes, consiste no principal motivo de existir no Brasil mais de 63 milhões de processos em andamento apenas na área civil (que abrange os contratos imobiliários) do total de 84 milhões, conforme dados do Conselho Nacional de Justiça. Parte expressiva desses processos decorre da utilização de modelos de contratos que desestimulam a analise pontual de cada caso e inibem o raciocínio profissional importante para evitar conflitos e prejuízos.
Belo Horizonte, 15 de janeiro de 2023.
O resumo deste artigo foi publicado no Diário do Comércio.
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Kênio de Souza Pereira
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
Diretor em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do STF e do Boletim do Direito Imobiliário/Diário das Leis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
