Por cada cobrança será multado em R$1.000,00, além do inquilino poder requerer em ação penal multa de 12 meses de aluguel
No dia 21/03/23, a 5ª Vara Empresarial do Rio de Janeiro/RJ concedeu liminar na Ação Civil Pública proposta pelo Ministério Público do Rio de Janeiro, contra o QUINTO ANDAR, determinando “a imediata suspensão de qualquer cobrança do locatário ou candidato à locação de verbas referentes a taxas de serviços e taxa de reserva ou encargos análogos, sob pena de multa de R$1.000,00 por infração cometida”. A ação tem abrangência nacional, sendo que o Poder Judiciário entendeu que o QUINTO ANDAR tem afrontado o artigo 22, VII, da Lei do Inquilinato (nº8.245/91) ao cobrar a taxa de serviços de milhares de inquilinos, também denominados locatários. Essa cobrança é proibida, porque a taxa de intermediação imobiliária só pode ser cobrada do locador, pois este é quem contrata a imobiliária.
TAXA DE RESERVA PREJUDICA O INQUILINO E LOCADOR
Foi também considerada ilegal a “taxa de reserva” que o Ministério Público afirmou que onera o inquilino, além de também prejudicar o locador, pois o Quinto Andar recebe do candidato à locação 10% do valor do aluguel para simplesmente retirar o anúncio da plataforma enquanto analisa o cadastro, impedindo que outros pretendentes saibam da existência do imóvel que está vazio. Caso o cadastro do pretendente que pagou a “taxa de reserva” seja reprovado, o locador terá perdido a oportunidade de locar para os demais pretendentes que deixaram de saber da existência do imóvel naquele período, fato esse que o Ministério Público destacou na ação civil por causar prejuízo ao locador.
QUINTO ANDAR SE RECUSOU A FAZER ACORDO E INSISTIU NA ILEGALIDADE
Em regra, uma liminar é concedida no início do processo por ficar evidente o direito que o requerente, no caso, o Ministério Público do Rio de Janeiro que propôs a Ação Civil Pública em defesa da sociedade, que foi forçado a agir diante dos constantes abusos praticados pela imobiliária virtual.
O Quinto Andar, no decorrer do inquérito, mesmo tendo sido advertido, se recusou a parar com as cobranças ilegais, tendo rejeitado assinar um Termo de Ajustamento de Conduta. Diante disso, o MPRJ propôs a Ação Civil Pública (processo 0843862-14.2022.8.19.0001), requerendo a condenação da imobiliária digital em danos morais, devolução aos inquilinos em dobro dos valores que eles pagaram irregularmente sob pena de multa diária de R$10 mil, caso descumpra a decisão judicial, além dos danos materiais e coletivos no valor de R$1 milhão. A petição do MPRJ pode ser analisada no link: https://www.mprj.mp.br/documents/20184/540394/f_inc_quito_andar.pdf
INQUILINO PODE EXIGIR 12 MESES DE MULTA PELA COBRANÇA ILEGAL
Milhares de inquilinos no Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte e demais cidades do país podem vir a propor uma ação penal contra o Quinto Andar com base nos artigos 22, inciso VII e 43 da Lei nº 8.245/91, que proíbem que os locadores e imobiliárias cobrem valores dos pretendentes à locação e dos inquilinos além dos que a Lei do Inquilinato permite.
Cada inquilino que pagou durante anos as “taxas de serviço” mensais, que correspondem a 2% do valor do aluguel, pode exigir sua devolução em dobro. Além disso, há a possibilidade de o inquilino lesado propor uma Ação Penal baseada no art. 43 da Lei 8.245/91 e vir a ganhar a indenização de 03 a 12 meses o valor do aluguel atual, conforme estabelece a Lei:
Art. 43. “Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: I – exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos.”
LOCADORES ESTÃO APREENSIVOS COM OS RISCOS
Os locadores que confiaram na imobiliária virtual que lhes cobra a comissão de 9% ao mês para administrar o imóvel, deveriam verificar que na prática o Quinto Andar vem recebendo mais que todas as imobiliárias do mercado, ou seja, 11% de comissão, pois cobra mais 2% todo mês do inquilino de maneira a afrontar o art. 22 que determina:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I -….
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
Inúmeros locadores, ao saberem da Ação Civil Pública proposta em 2022, romperam com o Quinto Andar para evitar o risco de processo penal, pois os que permanecem inertes e aceitando que seu inquilino pague taxas ilegais, podem vir a figurar como réu numa ação penal que resultará numa multa de um ano de aluguel atualizado a ser paga ao inquilino.
Palestras na OAB-MG alertando sobre as irregularidades desde 2019 podem ser vistas no Youtube “Os segredos desvendados do Quinto Andar na OAB-MG” https://www.youtube.com/playlist?list=PL9Vk_iwqQU-CA5nOF4o250y1PH7wDgFW6
Caso o inquilino receba seu boleto com a taxa de serviços, a qual ele nunca contratou, poderá recusar seu pagamento. Além disso, a concessão da Liminar deixa claro seu direito de exigir a devolução de tudo que pagou em dobro, devidamente corrigido pela inflação. Link com a decisão liminar: https://mla.bs/581ff4f6
Link com a descisão Liminar Digitalizada.
Artigo resumido publicado no Revista BDI.
Acesse o link para baixar o PDF do artigo publicado.
Belo Horizonte, 27 de março de 2023.
Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
