No início deste mês, a empresa Quinto Andar foi condenada a devolver em dobro o que recebeu de taxa de serviço e de reserva de todos os seus inquilinos no Brasil, além de não poder cobrá-las novamente.
A decisão partiu da Justiça do Rio de Janeiro, em Ação Civil Pública proposta pelo Ministério Público do Rio de Janeiro (MPRJ).
Além disso, o MPRJ obteve a condenação do Quinto Andar a danos morais coletivos no valor de R$200.000,00, sendo que caso ele venha a realizar novas cobranças pagará, por cada ato, a multa de R$1.000,00.
Portanto, neste artigo, você vai entender mais sobre o caso e o que levou a esta decisão.
Boa leitura!
A cobrança da taxa de serviços fere o Código de Defesa do Consumidor e a Lei?
A ação deixou claro que o Quinto Andar ganha em duplicidade ao cobrar do locador 9% de comissão e de forma ilegal mais 2,2% do locatário sobre o valor do aluguel mensal, além de receber 100% do 1º aluguel, ou seja, lucra bem acima que qualquer outra imobiliária que cobra no máximo 10% pela administração do imóvel e 60% do 1º aluguel no início da locação.
O MP reproduz na petição da ação a justificativa que a imobiliária digital utiliza para cobrar valor que a lei proíbe, constando em seu site que a “taxa de serviço” cobrada nos boletos junto com o aluguel corresponde a gastos com:
- Busca e recomendação de imóveis;
- Agendamento de visitas online;
- Assinatura de contrato de forma remota;
- Emissão de fatura de aluguel;
- Atendimento por telefone e WhatsApp;
- Acesso a boletos;
- Contato direto com o proprietário pela plataforma e intermediação de reparos;
- Entre outros serviços digitais.
O que a juíza disse sobre o caso?
A juíza rejeitou a cobrança do Quinto Andar da taxa de serviços de 2,2% do inquilino pelo fato desses serviços serem prestados normalmente por todas as imobiliárias do Brasil, sem cobrar nada do inquilino, pois esses custos são cobertos pela comissão que o locador paga.
Ela argumentou que não há fundamento jurídico para a prática de venda casada que fere o Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Além disso, destacou que o acesso à plataforma é gratuito para qualquer usuário da internet e é do interesse da imobiliária divulgar imóveis disponíveis para locação.
O Ministério Público questionou a prática do Quinto Andar de cobrar uma “taxa de serviço” apenas do locatário que fecha o contrato, argumentando que isso cria tratamento desigual entre os demais usuários da plataforma que não pagam nada para acessá-la, configurando uma dupla remuneração.
Tal fato, demonstra a má-fé do Quinto Andar em cobrar mensalmente do locatário 2,2% do valor do aluguel por um serviço que também é cobrado no percentual de 9% do locador.
Entretanto, se a justificativa do Quinto Andar fosse racional, todos os usuários deveriam pagar a taxa, não apenas os locatários.
Por fim, o Ministério Público considera ilegal a cobrança pelo chamado Clube de Serviços, um clube de benefícios supostamente criado para facilitar a mudança.
Segundo o MP, isso viola os art. 6 e art. 39 do Código de Defesa do Consumidor, pois representa uma forma de venda casada ao impor o pagamento do clube ao consumidor que não tem a opção de rejeitar tal proposta.
Por que o Quinto Andar foi condenado?
Conforme falamos anteriormente, o Quinto Andar foi condenado pela Justiça por cobrar indevidamente taxa de serviço e reserva de todos seus clientes.
A decisão foi proferida pela juíza Elisabete Franco Longobardi, da 5ª Vara Empresarial do TJRJ.
Segundo ela, a decisão foi de acordo com as ilegalidades praticadas pelo Quinto Andar, tendo a ação repercussão nacional, devendo os inquilinos cessarem o pagamento da taxa de serviços que corresponde a 2,2% do valor do aluguel lançado todo mês.
Além disso, os pretendentes à locação que pagaram 10% como taxa de reserva devem procurar o Quinto Andar para exigir a devolução desse valor corrigido e com juros, pois de forma abusiva o valor é retido mesmo quando a locação é concluída.
Essa condenação era esperada desde 2022, quando o MPRJ obteve uma liminar contra essas cobranças que ferem o art. 22, VII da Lei do Inquilinato que proíbe que sejam cobradas do pretendente à locação ou do inquilino qualquer valor a título de intermediação.
E qual foi a sentença?
Confira, logo abaixo, alguns trechos da sentença proferida pela juíza:
“A venda casada em seus contratos de locação é uma “ditadura perigosa”, mormente no caso em comento em que a ré Quinto Andar cobra ao proprietário, pela intermediação da locação, o valor correspondente a 1 (um) aluguel; e, de outro lado, o inquilino fica responsável pelo pagamento da taxa de serviço no valor mensal equivalente a 2,2% do aluguel – sendo que o pagamento das taxas discutidas não são negociáveis (conforme constatado pelo Ministério Público).
Sem contar que 2,2%, é um valor considerável, não importando se estamos falando de um imóvel simples em que o locatário, via de regra, não possui muitos recursos ou se estamos diante de um imóvel de luxo, mormente por se tratar de cobrança mensal que onera muito o consumidor.
Some-se a isso, que a conduta da ré viola o disposto na Lei nº 8.245/91, considerando que a obrigação de pagar as taxas de administração imobiliária é do locador.
Portanto, há previsão legal determinando que quem deve pagar “taxas” para a administração do imóvel o locador, o que, por si só, já deixa claro que a conduta da empresa Quinto Andar viola a Lei. A atitude da ré também ofende o disposto no art. 6º, inciso IV da Lei nº 8.078/90, que protege os direitos básicos do consumidor:
“Art. 6º São direitos básicos do consumidor:
(…)
IV – a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços.”
No que tange à cobrança da chamada “taxa de reserva”, melhor sorte não socorre a ré, eis que oferece o serviço alegando beneficiar o Locador e, para tanto, cobra pela reserva do imóvel para que eventuais outras propostas e visitas ao imóvel fiquem suspensas enquanto o interessado apresenta a documentação necessária à locação.
Essa documentação é analisada e seguem-se os trâmites necessários à celebração da locação, serviço este remunerado em quota única através da chamada taxa de reserva, no percentual correspondente a 10% do valor do aluguel.
Ocorre que, na verdade, só quem se beneficia com a referida cobrança da taxa é o Quinto Andar, já que o imóvel é retirado do mercado para análise da documentação, mas, caso, o negócio jurídico não se realize o valor equivalente aos 10% do valor do aluguel é revertido para a Ré que não teve nenhum prejuízo.
No mínimo é incoerente o locador retirar a publicidade de sua locação, o que pode levar a perda de um contrato de locação do seu imóvel (perda de uma chance), e a Ré receber de forma altamente lucrativa o equivalente a 10% do valor do aluguel.
Não é demais lembrar que é muito comum na locação fora da plataforma digital essa prática de retirada do imóvel para análise da documentação sem que a locadora (imobiliária) receba qualquer taxa, eis que a empresa não tem nenhuma perda caso a locação não seja concretizada, mas para o locador a perda de uma chance ao ter o seu imóvel retirado do mercado pode significar um prejuízo.
Portanto, também não se justifica nem há amparo legal para cobrança da “taxa de reserva”, também compulsória inserida no contrato de adesão.”
O que o Quinto Andar disse?
Em nota para a imprensa, o Quinto Andar afirmou que administra 185.000 locações, e lamentou a decisão da Justiça, afirmando que com a decisão, os serviços digitais prestados aos seus clientes foram afetados.
Os inquilinos devem exigir a devolução o mais rápido possível antes que decisão prescreva?
A resposta é sim! O Quinto Andar procurou procrastinar o andamento do processo ao tentar incluir um amicus curiae, mas a Juíza rejeitou tal manobra.
Ao Quinto Andar interessa retardar o processo para reduzir os milhões de reais que tem que devolver para milhares de inquilinos e ex-inquilinos, sendo que ele conta que muitos mudarão dos apartamentos e casas deixando para trás seus créditos.
Vale ressaltar que, de imediato, os inquilinos devem se recusar a pagar a taxa de serviços, bem como requerer o mais rápido possível a devolução do que pagaram indevidamente, pois o Quinto Andar alegará prescrição de três anos com base no art. 206, § 3º IV do Código Civil, tendo também esse direito os ex-inquilinos.
É direito do inquilino requerer multa de até 12 meses de aluguel?
Essa Ação Civil Pública, provou de forma clara o ilícito penal praticado pelo Quinto Andar, o que permite que qualquer inquilino que tenha pago a Taxa de Serviço, proponha uma ação contra a empresa cobrando a multa de 3 (três) a 12 (doze) meses o valor atual aluguel, pois o boleto pago pelo inquilino comprova o ilícito penal.
Para isso, basta acionar o Poder Judiciário, pois a sentença obtida pelo Ministério Público deixa claro esse direito previsto no art.43, pois somente o locador pode ser cobrado pelos serviços, os quais fazem parte da intermediação.
A sentença deixou evidente que os locadores que confiaram na imobiliária virtual foram iludidos pela propaganda de que pagariam menos.
Na verdade, estavam gerando um rendimento mensal de mais de 11% ao Quinto Andar, pois ele recebe 9% do locador e mais 2,2% do inquilino, ou seja, uma comissão maior que qualquer imobiliária tradicional cobra.
Além disso, o Quinto Andar é a praticamente a única empresa que cobra o valor de um mês de taxa de contrato do locador, pois 90% das imobiliárias tradicionais cobram em torno de 60%, ou seja, bem menos.
Conforme o COFECI (Conselho Federal de Corretor de Imóveis), existem no Brasil mais de 56 mil imobiliárias que cumprem a Lei, sendo o Quinto Andar uma exceção.
Por que a taxa de reserva é ilícita?
De acordo com a Lei 8.245/91, que rege as locações de imóveis urbanos, a cobrança dessa taxa, seja verbalmente ou por meio de cláusula escrita, é considerada abusiva e ilegal, pois contraria o inciso I do art. 43 da legislação, que determina ser contravenção penal cobrar qualquer quantia além do aluguel e encargos permitidos constitui infração penal, com pena de prisão simples de 5 (cinco) dias a 6 (seis) meses, ou multa entre 3 (três) a 12 (doze) meses de aluguel revertida a favor do locatário.
Essa multa será paga diretamente ao locatário. Caso o Quinto Andar se recuse a receber o aluguel sem cobrar a taxa do inquilino, este será forçado a fazer o depósito judicial do aluguel, podendo acarretar prejuízos significativos para os locadores, que diante disso, podem rescindir a administração com a imobiliária sem pagar qualquer multa.
Essa cobrança de taxas foi considerada abusiva, por também desrespeitar o art. 22 da Lei de Locações que proíbe as cobranças dos inquilinos ou pretendente a locação:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I -….
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;”
Conclusão
Chegamos ao final de mais um artigo. Esperamos que você tenha compreendido tudo sobre este caso do Quinto Andar.
Vale lembrar que se o locatário for cobrado de maneira incorreta em relação a essas taxas, ele tem o direito de solicitar o reembolso e também denunciar o Quinto Andar por violação penal.
Vários locadores têm rompido com o Quinto Andar para evitar o risco de figurarem como réus numa ação que cobre a multa de 12 meses de aluguel, pois não pactuam com os abusos apontados pelo Ministério Público.
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Até a próxima!
