Há casos de condomínios que, ao serem intimados a pagar indenização ou dívida passam a criar obstáculos, imaginando que o credor não terá como exigir o pagamento por não ter bens penhoráveis que podem ser levados a leilão.
Essa resistência tem ocorrido, também, em relação àqueles que perdem ação que eliminou o critério da fração ideal na divisão das despesas, tendo o Tribunal de Justiça determinado o rateio igualitário e a devolução dos valores recebidos a mais do proprietário do apartamento de cobertura ou térreo. Como citado no O Tempo em 14/12/23, no artigo “Perícia confirma que rateio pela fração ideal é abusivo – Condomínio condenado a devolver R$1,3 milhão para coberturas”, o Ed. La Residence, localizado na zona sul de Belo Horizonte, terá que devolver ao proprietário da cobertura a diferença da taxa paga a mais por nove anos, mas tem se recusado a cumprir a ordem judicial.
Os apartamentos, mesmo sendo a única moradia, diante da negativa do condomínio em pagar, podem ser penhorados e levados a leilão a pedido do credor. Nem o proprietário que comprou o apartamento recentemente, pode se recusar a pagar a dívida sob a alegação que o processo que resultou na condenação foi iniciado muito antes da sua aquisição, pois a dívida não é pessoal, e sim, propter rem, ou seja, ligada ao apartamento.
Esse entendimento está pacificado no Superior Tribunal de Justiça (STJ) em vários acórdãos que eliminam a pretensão dos caloteiros que tentam se esquivar de pagar o que devem. O Ministro Luis Felipe Salomão, em voto proferido em julgamento unânime, frisou que “constitui obrigação de todo condômino concorrer para as despesas condominiais, na proporção de sua cota-parte, dada a natureza de comunidade singular do condomínio, centro de interesses comuns, que se sobrepõe ao interesse individual”, tendo explicado que “uma vez ajuizada a execução em face do condomínio, se inexistente patrimônio próprio para satisfação do crédito, podem os condôminos ser chamados a responder pela dívida, na proporção de sua fração ideal”.
Protelar pagamento aumenta a dívida
Há assembleia na qual mal pagadores ou desonestos induzem a desaprovar o pagamento da dívida ou a criação da taxa extra, como se fosse correto não pagar o que é devido.
Várias são as desculpas, dentre elas a falta de recursos, fazendo o assunto ser postergado e agravando a situação que poderia ser evitado se a assembleia tivesse agido com racionalidade e bom senso. Essa má-fé custa caro, pois os juros de 12%, acrescidos a aplicação do INPC, resulta no crescimento da dívida em torno de 17% ao ano, além da multa de 10% por não cumprir a ordem judicial e dos honorários de sucumbência.
Nos acórdãos, o STJ esclarece que ao comprar um apartamento a pessoa adquire direitos e, também, obrigações que decorrem das decisões da assembleia e judiciais, mesmo que não tenha concordado. Os que votaram a favor do litígio e os omissos são os que mais reclamam quando a conta chega para pagar, sendo que nessa hora se “esquecem” que muitos tentaram a conciliação tendo sido voto vencido.
O que prevalece é o dever de pagar qualquer obrigação do condomínio com base no art. 12 da Lei nº4.591/64 e no art. 1.336, inciso I do Código Civil, pois a dívida pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo proprietário que pode, inclusive, ter seu saldo do banco penhorado no limite da sua fração ideal.
Belo Horizonte, 25 de julho de 2024
Artigo resumido publicado no Jornal o Tempo
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
