Com mais de um milhão de condomínios, conforme divulgado pelo IBGE, tem aumentado a concorrência no setor condominial, que tem movimentado mais de R$190 bilhões por ano, segundo o Instituto Nacional de Condomínios e Apoio aos Condomínios (INCC). Para não perder clientes percebe-se que grandes administradoras, que atuam em BH e na região metropolitana, oferecendo serviços por preços irrisórios ou vantagens ilógicas para derrubar as propostas da maioria das administradoras que agem com ética, pois cobram valores normais por não lucrarem de forma inconfessável com a utilização da conta pool.
Qualquer empresa que presta serviços baseia os seus custos dentro da realidade de mercado, pois não há como fazer milagre. Entretanto, sempre há alguma que pratica concorrência desleal que passando algum tempo gera prejuízos, como a 123 Milhas, que deixou claro que as vítimas são seduzidas pelo oferecimento de vantagens. No caso do condomínio é oferecido orçamento baixo, alguns meses de carência, serviço de síndico por preço irrisório e assessoria jurídica que consiste numa ilegalidade por ferir o Estatuto da Advocacia. Essas táticas consistem em jogar uma isca para pegar o peixe, pois, passado algum tempo, a verdade aparece: o barato pode sair muito caro!
Cabe aos condôminos participarem ativamente das pesquisas de preços referentes aos serviços prestados pelas administradoras de forma a alertar o síndico e os conselheiros sobre os riscos, especialmente, quanto à utilização da conta pool, eis que ela impossibilita que o condomínio tenha conta corrente bancária em seu nome, tornando-se impossível conferir com transparência o que entra e sai do caixa do condomínio.
Administradora obter lucro com aplicações financeiras
Muitas das enganações que lesam os condomínios são praticadas por administradora que lucra de forma inconfessável com os altos valores que recebe na sua conta bancária simultaneamente de centenas de condomínios que administra. Esses milhões de reais misturados são utilizados como se pertencessem à administradora que lucra com juros de aplicações em seu benefício.
Os condomínios desconhecem que perdem os juros que teriam direito por não terem condições de saber exatamente o que entra e sai do seu caixa. Não têm extrato bancário no seu CNPJ, já que a administradora recebe tudo em nome dela e depois elabora um extrato com os dados que bem entende, inclusive, omitindo taxas administrativas e despesas que cobra dos condomínios.
Qualquer condômino pode exigir transparência
Cabe a qualquer condômino exigir os extratos da aplicação do fundo de reserva e dos recebimentos do seu condomínio, pois ao constatar que eles não existem poderá advertir ao síndico sobre os riscos, pois o fato da administradora montar um extrato dela deixa claro a impossibilidade de se efetuar a conciliação bancária. Essa anomalia, em alguns casos, acarreta a reprovação da prestação de contas, que é de responsabilidade do síndico, nos termos do art. 1.348 do Código Civil, razão que tem motivado o repúdio às obscuridades da conta pool.
Diante disso, o contrato com a administradora pode ser rompido a qualquer momento, sem pagamento de multa, pois o ideal é que o condomínio tenha a sua conta bancária e esteja livre de riscos. Em São Paulo, a Administradora Fort House, sumiu com R$30 milhões, deixando 43 condomínios no prejuízo, os quais acreditavam que por ter a empresa mais de 20 anos, não haveria problema com a conta pool que ninguém fiscalizava.
Cuidado com propostas irreais ou ilegais
Inúmeros condomínios já foram condenados pela Justiça do Trabalho a pagar os encargos trabalhistas dos porteiros e faxineiras que foram contratados pela administradora/conservadora que ofereceu o serviço por um valor abaixo dos custos. Essa empresa simplesmente pagava apenas o salário, deixando de pagar o FGTS, INSS e demais obrigações que ao final tiveram que ser pagas pelos condôminos por terem responsabilidade subsidiária.
Tem administradora lucrando com a intermediação do Seguro Contra Incêndio, sendo precária a sua assessoria quando ocorre um sinistro, pois sua equipe é despreparada, já que intermedia o seguro como um extra, sem a devida profissionalização, como o foco de obter renda com o volume e não com a qualidade do serviço. O ideal é o condomínio ser atendido por uma Corretora de Seguros que tenha como foco esse serviço.
Há diversas decisões da Justiça Federal movidas por seccionais estaduais da Ordem dos Advogados do Brasil que condenaram as administradoras que enganam os condomínios ao oferecerem assessoria jurídica, por ferir o Estatuto da Advocacia. Em vários casos, esses advogados que ferem o Código de Ética, praticaram atos que geraram prejuízos ao condomínio, diante do choque de interesses com a administradora. Esse assunto foi amplamente abordado no artigo “Administradora não pode oferecer serviços jurídico, publicado em maio/24, na pág.16, no Jornal do Síndico.
Síndico profissional parceiro da administradora
Tem administradora que aumenta o risco do condomínio ao oferecer seu síndico profissional parceiro, de maneira que este obtenha “benefícios confidenciais” da empresa que oferece um orçamento sedutor. A diferença do orçamento chega a ser expressiva, pois o foco da administradora é lucrar com a conta pool, que gira os recursos das taxas dos condomínios e até os empresta a outros condomínios, obtendo juros que resultam em lucro muito superior ao da empresa que cobra o valor justo.
O correto é o síndico não ter qualquer ligação com a administradora para que um fiscalize o outro. A experiência comprova que inúmeros prejuízos são evitados quando um síndico, mal intencionado, pratica um ato que a administradora zelosa repudia e, assim, o prejuízo não é consolidado. Da mesma forma, quando a administradora pratica um ato irregular, o síndico zeloso a repreende e exige a devida reparação. Essa situação de independência gera segurança para o condomínio. Agora, se o síndico é sócio ou parceiro da administradora, é óbvio que inexistira qualquer fiscalização e, diante de algum erro, nenhum deles o denunciará aos condôminos.
Os condôminos experientes repudiam esse tipo de vínculo por ser mais racional o síndico não tem qualquer relação com a administradora.
Belo Horizonte, 16 de julho de 2024.
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário – ABAMI
Colunista de Direito Imobiliário da Rádio Justiça do STF, Band News, Boletim do Direito Imobiliário/Diário das Leis
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
