Com o crescimento dos condomínios compostos com dezenas de edifícios de apartamentos e, às vezes, também com lojas e salas, constata-se o surgimento de problemas graves em decorrência da redação precária da convenção que, na maioria das vezes, é copiada de um modelo que nem de longe atende a complexidade desse tipo de empreendimento. A situação torna-se mais caótica quando a construtora, sem recursos suficientes, deixa de concluir todas as edificações ao mesmo tempo, pois a entrega parcial de alguns prédios acarreta confusões entre centenas de compradores, resultando em prejuízos.
A Lei nº4.591/64 e o Código Civil não preveem essa anomalia, especialmente com a retenção de parte do terreno pela construtora que resulta no desequilíbrio das contas previstas na convenção. A cada entrega de novos prédios surgem polêmicas que exigem uma orientação jurídica especializada para avaliar a situação, sendo injusto culpar o síndico por essa desordem.
Construtora: investimento na assessoria jurídica evitaria conflitos
Raros são os profissionais do Direito aptos a conduzir esses problemas que exigem conhecimento de diversas áreas, sendo impossível os síndicos, mesmo os experientes, desvendarem as questões jurídicas que superam a simples análise da convenção, pois envolvem a Lei de Uso e Ocupação do Solo, o Plano Diretor e a Lei de Registros Públicos.
Há ainda, desdobramentos contábeis, trabalhistas, processuais, cartoriais e administrativos que se não aprofundados acarretam a desvalorização do empreendimento, que terá problemas com a aprovação das deliberações, gerando o aumento da inadimplência e o insucesso em processos judiciais que resultarão em perdas financeiras expressivas para o condomínio.
Caberia ao incorporador e construtor, tratar a concepção do empreendimento e a elaboração da convenção com o devido profissionalismo, especialmente, no caso de não pretenderem concluir todo o empreendimento de uma vez. É fundamental elaborar procedimentos jurídicos para viabilizar a administração correta dos prédios que serão entregues na frente, devendo ser previstas as regras quanto a outra parte do terreno que é uno e indivisível.
Má orientação agrava os desentendimentos
É importante os compradores de unidades condominiais entenderem que a convenção consiste numa lei interna que deve ser obedecida por todos, mesmo por aqueles que venham a ocupar os prédios construídos anos depois. Existe a possibilidade de se criar administrações distintas quanto a alguns pontos, mas isso é complicado, devendo ser previsto ao se criar a convenção. Realizar a sua rerratificação posterior é desafiador diante dos conflitos de interesses que dificultam a obtenção do quórum de 2/3 de todas as unidades.
Para resolver o caos existente em diversos empreendimentos mal planejados é fundamental um trabalho de conscientização para que os moradores deixem de agir emocionalmente, gerando ofensas e desgastes que foram criados pela construtora que deixou de investir numa consultoria jurídica especializada capaz de regulamentar a propriedade.
Belo Horizonte, 21 de outubro de 2024.
Artigo resumido publicado no Jornal o Hoje em Dia
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
