A maioria das pessoas compram imóveis confiando na boa-fé dos vendedores, especialmente, se quando a aquisição é de um apartamento, sala ou loja vendida na planta, pois se paga por uma edificação que não existe ainda. Ocorre que em vários casos, o vendedor e, às vezes, o corretor de imóveis falta com a verdade para convencer o candidato a comprar. A enganação é descoberta meses ou anos depois, gerando decepção e angústia ao perceber que pagou por uma coisa e recebeu outra.
Dentre as principais mentiras se destacam: afirmar que o prédio está localizado no bairro mais luxuoso ou valorizado, sendo que na verdade o registro e o IPTU constam que o endereço fica na divisa, num local mais simples; ausência de incorporação registrada; garagem que não corresponde o que foi prometido, sendo de difícil acesso; metragem da unidade, área de lazer e acabamentos diferentes do que constou no folder; fachada e portaria com lojas que desvalorizam os apartamentos e que foram camufladas na maquete e nas propagandas, dentre outras surpresas.
A ingenuidade e a enorme emoção facilitam que o contratante seja iludido com argumentos que não constam em nenhum documento, gerando na dificuldade de posteriormente exigir a rescisão do negócio ou a redução do valor pago pelo produto não corresponder o que foi negociado.
Valorize a consultoria prévia que pode evitar prejuízos
Os prejuízos poderiam ser evitados se o contratante buscasse uma orientação profissional isenta, ou seja, contratasse um advogado especializado que não tivesse interesse em ganhar honorários com a conclusão do negócio. Obviamente, não se mostra inteligente imaginar que o construtor e o corretor de imóveis alertarão sobre problemas, pendências documentais, cláusulas leoninas ou omissões que podem desestimular o fechamento do negócio, pois perderão seu rendimento.
A postura de não valorizar uma assessoria por custar de 1 a 2% do valor da transação (muito menor do que os 6% de comissão que o corretor ganha), que pode evitar prejuízos que chegam facilmente a 50% do bem, explica os milhares de processos judiciais de compradores que lutam para reduzir seus prejuízos.
Por outro lado, temos milhares de compradores se livraram de ter prejuízo por terem sido alertados previamente pelo seu advogado para não fechar um contrato arriscado, pois este não depende do sucesso da transação para ser remunerado, pois seu foco é proteger aquele que o contrata.
Contrato padrão deve ser reequilibrado
É notória a existência de um desequilíbrio de conhecimento entre uma pessoa física (comprador ou permutante de terreno) e a construtora que domina os segredos da venda, permuta e das leis aplicáveis aos contratos, sendo eles elaborados pelo seu departamento jurídico que só coloca o que interessa o construtor.
Qualquer contratante tem o direito de inserir cláusula que proteja seu interesse e que equilibre o contrato, conforme sua assessoria jurídica indicar, pois assim evitará decepções e o êxito das mentiras que serão descobertas ao serem questionadas previamente, antes de assinar qualquer documento.
Belo Horizonte, 09 de dezembro de 2024.
Artigo resumido publicado no Jornal o Hoje em Dia
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Kênio de Souza Pereira
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
Conselheiro da Câmara de Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
