O CENSO 2022 do IBGE revelou que, nos últimos 22 anos, o número de brasileiros que passaram a viver em imóveis alugados aumentou em 8,6%, o que representa aproximadamente 1.830.000 pessoas, com base na população de 212.600.00 apurada pelo IBGE em julho/2024. Por outro lado, 872.000 pessoas deixaram de ocupar moradia própria, deixando clara a preferência das novas gerações pela locação.
Visão menos patrimonialista
Nos últimos anos, muitos jovens deixaram o modelo patrimonialista e passaram a priorizar a liberdade, o lazer e o bem-estar. Ao contrário das gerações anteriores, que tinham o sonho da casa própria, eles preferem a facilidade de alugar imóveis.
A escolha, que reflete uma mudança nas preferencias habitacionais, decorre da facilidade e flexibilidade que o aluguel oferece, uma vez que ao mudar de emprego ou de objetivos, a mudança de residência e o encerramento do contrato de locação é mais fácil e barato.
Já a compra de um imóvel, pode restringir a mobilidade e dificultar mudanças, pois vender uma casa pode levar de 1 a 4 anos, tornando-a menos atraente.
Custo da casa Própria: aumento no preço de materiais de construção e o impacto nos preços dos imóveis.
Além disso, o custo da casa própria aumentou significativamente, superando a inflação, especialmente no que se refere aos materiais de construção, o que dificulta a aquisição de imóveis. Também é cada vez mais comum ver apartamentos pequenos, com apenas 20 a 30m², o que desestimula a compra.
Leis municipais: Redução do potencial de construção dos terrenos e aumento do custo dos novos apartamentos.
Outro fator que tem contribuído para o aumento do custo dos novos apartamentos decorre da orientação trazida pela Lei nº10.257/2001, o denominado Estatuto das Cidades. Em virtude de suas diretrizes de política urbana para reduzir o coeficiente de aproveitamento dos lotes, os municípios passaram a aprovar Planos Diretoresque limitam a quantidade de metros quadrados que podem ser construídos. O objetivo é vender o potencial construtivo e obter receita da outorga onerosa.
Como essas despesas são repassadas aos compradores, há o encarecimento dos novos imóveis.
Com isso, muitos optam por morar em municípios no entorno das capitais, onde os preços são mais baixos e àqueles que preferem ou precisam morar mais perto, acabam escolhendo alugar um apartamento ou casa, justificando os dados do CENSO.
Um exemplo claro disso ocorre em BH que com o novo Plano Diretor de 2019 (Lei nº 11.181/2019), reduziu o potencial de construção de 2,7 vezes a área do terreno para 1 vez a área total do lote. Ou seja, um terreno com 1.000 m² que anteriormente permitia a construção de 27 aptos de 100m², passou a permitir apenas 10.
Embora o preço do terreno tenha permanecido o mesmo, a redução no potencial construtivo gerou um aumento significativo no preço final dos imóveis, pois a possibilidade de construção de moradias foi reduzida em 60%.
Conclusão
Dessa forma, morar em imóveis alugados tem se tornado uma opção mais atrativa, tanto pelas novas perspectivas de vida, quanto pelos altos custos dos novos imóveis e pela ausência de especulação no valor do aluguel que seguem a inflação, que está estável.
Belo Horizonte, 12 dezembro 2024
Artigo resumido publicado no Jornal o Hoje em Dia
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Kênio de Souza Pereira
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
