JUSTIÇA EXIGE PROVA DE PERTUBAÇÃO PARA PROIBIR LOCAÇÃO DIÁRIA
Com a evolução social surgiram novas formas de celebração de contratos e maneiras de locar apartamentos, tais como o contrato de locação de curta temporada, mais conhecido como AIRBNB o Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu esse modelo de contrato como uma locação atípica, distinguindo-o da hospedagem. Contudo, muitas são as dúvidas em relação a sua instituição em um condomínio residencial.
Após dezenas de processos julgados nos últimos oito anos o Poder Judiciário tem firmado a posição de que o condomínio não pode impedir esse tipo de locação se inexiste prova de efetivo prejuízo à segurança e ao sossego.
A simples alegação de que a locação de curta duração gera insegurança tem sido desconsiderada, pois em diversos acórdãos os magistrados esclarecem que qualquer pessoa, inclusive proprietário de apartamento, pode vir a praticar atos indevidos, cabendo ao síndico aplicar multa, como ocorre rotineiramente nos condomínios. O fato de ser um hóspede ou inquilino temporário, por si só, não implica em aumento de insegurança.
Perturbação e insegurança devem ser provadas
Os tribunais têm determinado a proibição do Airbnb nos casos que o condomínio comprova que a locação acarreta prejuízo ao sossego, tumulto ou efetivo risco à segurança, situações essas que devem provadas no dia a dia do edifício.
Se em um edifício composto por 60 apartamentos, há locação de 05 por curta temporada e, dentre estes dois são disponibilizados de maneira atabalhoada, com os locadores causando problemas como a utilização dos funcionários do condomínio para auxiliar a locação, cabe ao síndico tomar providências somente contra esses dois que agem de forma indevida. Não podem ser prejudicados os outros três que promovem a locação de maneira ordeira, dentro das normas de boa convivência e que recebem os inquilinos sem perturbar os demais condôminos ou prejudicar o bom funcionamento do condomínio.
Consiste numa atitude imprópria e arriscada multar ou impedir a locação dos apartamentos que são disponibilizados no Airbnb pelo locador que age de forma criteriosa e que evita problemas. O ato arbitrário de impedir a locação pode gerar o dever de indenizar, pois haverá lucro cessante do locador que não pode ser punido, como se fosse um infrator, se não gera transtornos.
Direito de propriedade tem prevalecido
Entre os acórdãos que têm indeferido pretensões exageradas de condomínios que desejam impedir locações temporárias, podemos citar o da 14ª Câmera Cível do TJMG, que se baseou no art. 48 da Lei do Inquilinato, permitindo a prática do Airbnb. Os Desembargadores afirmaram: “o direito de propriedade, previsto pelo art. 1.228, Código Civil, abrange a faculdade de alugar o próprio imóvel, não podendo o proprietário ser impedido de usar, gozar e dispor do bem de forma como lhe aprouver. […] O aluguel por temporada não transforma a locação de unidades autônomas de um edifício residencial e locação comercial”.
Cabe aos condomínios buscar o equilíbrio entre o direito de propriedade (art. 1228) e o direito à segurança (art.1.336 CC), para terem uma convivência pacífica.
Belo Horizonte, 21 de janeiro 2024.
Artigo resumido publicado no Jornal O Tempo
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Kênio de Souza Pereira
Diretor Regional de MG da ABAMI – Associação Brasileira de Advogados de Direito Imobiliário
kenio@keniopereiraadvogados.com.br
