Com o crescimento das cidades, as grandes áreas situadas em seu entorno passaram a atrair o interesse de empreendedores para implementação de loteamentos. São propostas parcerias para os seus proprietários, criando a expectativa de que a venda dos lotes gerará valor muito superior à obtida com a venda do imóvel rural. De fato, inúmeros loteamentos são bem sucedidos, havendo casos em que o loteador adquire o terreno e assume os riscos da operação.
Entretanto, em vários casos, o loteador realiza o negócio assumindo a obrigação de aprovar o projeto, executar as obras de urbanização, regularizar a documentação, promover a comercialização e, ainda, administrar o loteamento, recebendo parte dos lotes em remuneração. Os demais ficam com o dono da terra que passará a ter lotes urbanizados.
É imprescindível considerar a perda física do terreno em razão de topografia acidentada ou inclinação acentuada, além da obrigatoriedade de se destinar áreas ao domínio público, como as vias, praças, escolas e equipamentos urbanos. Deve ser analisada a concorrência na região e o enquadramento dos lotes quanto a metragem e valor, conforme o perfil do público-alvo, sendo importante prever que o IPTU será cobrado após a aprovação do empreendimento. Há situações que indicam ser inviável o empreendimento.
Observamos que é comum o dono da terra, frequentemente fazendeiros, desconhecer as particularidades dessa transação que exige muito investimento para que sejam executadas as obras de infraestrutura, sendo comum entraves nos órgãos públicos para obter a aprovação do loteamento. O caminho para viabilizar um loteamento é longo, exigindo a elaboração de um contrato complexo que preveja todas as etapas, haja vista que a venda de lotes pode se estender por muitos anos.
Loteador sem condições financeiras
Quando a pessoa deseja convencer a outra a fazer um negócio, afirma que tudo dará certo e são ressaltados somente o lado positivo das suas pretensões, sendo comum o dono da terra ser seduzido com as promessas de que sua fazenda terá o valor multiplicado ao fraciona-la em lotes. Entretanto, às vezes, pouco é explicado sobre os aportes necessários para implementar a infraestrutura, dando margem para surpresas. Deve-se ter cuidado com o loteador que depende exclusivamente das vendas futuras para cumprir suas obrigações.
Cuidados e os riscos de boas propostas
O dono do terreno deve entender que, caso a empresa loteadora descumpra o contrato, o prejuízo poderá ser expressivo, uma vez que a prefeitura terá caucionado parte significativa dos terrenos, comprometendo a liquidez deste patrimônio diante da confusão criada pelo descumprimento das obrigações previstas na Lei 6.766/79.
É fundamental que o dono do terreno tenha uma assessoria jurídica especializada a fim de selecionar o parceiro loteador que irá conduzir o empreendimento. Deve priorizar empresas com comprovada solidez patrimonial e experiência no setor, deixando em segundo plano aquelas que apenas oferecem maiores vantagens financeiras, pois poderá responder solidariamente caso haja descumprimento do contrato.
Belo Horizonte 29 de maio de 2025
Artigo resumido publicado no Jornal O Tempo
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Kênio de Souza Pereira
Consultor Especial da Presidência da OAB-MG
Diretor Regional de MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário
Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG
